В Україні можуть змінитись правила оцінки нерухомості. У парламенті вже зареєстровано відповідний законопроєкт (№ 13435). Шанси на його прийняття дуже високі, оскільки коригування підходів до оціночної діяльності є одним зі структурних маяків оновленого меморандуму з МВФ. Терміни його виконання — до кінця 2025 року, пише Мінфін.
«До кінця цього року ми маємо запровадити європейські та міжнародні стандарти оцінки нерухомості. До Верховної Ради вже внесли законопроєкт», — написав у своєму телеграм-каналі нардеп Ярослав Желєзняк.
На перший погляд, новий проєкт — суто технічний, і стосується переважно «внутрішньої кухні» оцінювачів.
Але оцінка нерухомості — важливий етап у процесі купівлі-продажу житла, комерційних об’єктів та землі. Від того, в яку суму оцінять ваше майно, залежить, скільки в результаті нарахують податків. Особливо за другого та третього продажу за рік, із яких, у випадку з житлом, до бюджету потрібно платити 12−25% від оціночної вартості об’єкта.
ід законопроєктом № 13435 підписалася ціла група авторів (депутати Ярослав Железняк, Дмитро Наталуха, Олексій Мовчан, Галина Третьякова тощо). Він проходить через парламентський комітет із економічного розвитку і є для депутатів одним із пріоритетних, оскільки перехід на нові стандарти оцінки нерухомості вже «забитий» як структурний маяк до оновленого меморандуму з МВФ.
Українська влада обіцяла Фонду забезпечити ухвалення нового закону до кінця 2025 року. У ці ж терміни мають подати дорожню мапу щодо підвищення кваліфікації оцінювачів, особливо щодо фінансових стандартів (банківські, страхові активи та застави). Плюс, буде створено реєстр оцінок.
Робота над змінами у підходах до оцінки в Україні розпочалася ще до війни. З 2020 року Фонд держмайна підписав зі Світовим банком меморандум щодо реформування системи оціночної діяльності. У 2022 році до Ради внесли законопроєкт № 7386 на цю тему, але минулого року його відхилили.
І, замість нього, нещодавно зареєстрували новий проект № 13435.
Що пропонують змінити
Сам законопроєкт є досить великим і в ньому багато технічних моментів.
Ключові нововведення такі:
Прописано алгоритм оцінки майна для визначення шкоди, завданої внаслідок воєнних дій. Хоча така оцінка проводиться й зараз, спеціальної методики немає — її проводять за «мирними» нормами. «У новому проєкті чітко прописано, що українці можуть зафіксувати вартість зруйнованого або вкраденого майна, щоб згодом вимагати компенсацію», — говорить Луханіна.
Встановлюється два види оцінки — незалежна та стандартизована. Частина оцінок, наприклад, для визначення податків, що підлягають сплаті, чи продажів державних об’єктів, проводитиметься автоматично за стандартними формулами. «Це заощадить час і гроші, і головне — зменшить вплив „людського чинника“ та можливості для корупції, коли вартість об’єкта занижується чи, навпаки, завищується», — пояснила «Мінфіну» Луханіна.
Будуть також дві спеціалізації оцінювачів — безпосередньо оцінка та рецензування (тобто перевірка звітів). Для кожної спеціалізації оцінювач має підтвердити відповідну кваліфікацію.
Вимоги до оцінювачів загалом суттєво зростуть: вони повинні мати вищу освіту, проходитимуть базову підготовку, складатимуть кваліфікаційні іспити, за результатами яких отримають кваліфікаційне свідоцтво. Підтверджувати кваліфікацію доведеться кожні три роки. «Випадкових людей на цьому ринку більше не буде», — вважає Луханіна.
У проєкті намагаються перекрити різного роду лазівки для оцінювачів. Наприклад, їм заборонять оцінювати власне майно, а також майно родичів. Також оцінювачі не зможуть самі рецензувати свої ж звіти.
Визначено стандартний договір, який клієнти укладатимуть з оцінювачами.
Передбачено створення Державного реєстру звітів щодо оцінки майна з обов’язковою реєстрацією і самих звітів, і рецензій на них. За незареєстровані звіти оцінювачам загрожуватимуть штрафні санкції. «Держреєстр і цифровізація всіх звітів означають, що ніхто більше не зможе „малювати“ липові оцінки, адже всі дані будуть публічними, плюс, їх почнуть перевіряти», — зазначила Луханіна.
Нагляд за оціночною діяльністю віддають Фонду держмайна, анонсовано проведення регулярних перевірок оцінювачів.
Скасується експертна грошова оцінка земельних ділянок. Оцінювачі, які проводять її зараз, матимуть можливість отримати кваліфікацію за напрямом «Оцінка нерухомості та прав на неї».
Як новації позначаться на прайсах оцінювачів
Оцінювачі, з якими поспілкувався «Мінфін», не в захваті від нововведень, що готуються. Як вважає керівник філії оціночної компанії «Аргумент» Євген Добровольський, працювати за новими правилами стане складніше, і загалом на цей ринок чекають непрості часи.
Причини очевидні — на галузь чекає посилення регулювання, перевірки та штрафи (наприклад, за незареєстрований вчасно звіт). При цьому в законопроекті немає відповіді на багато «питань із життя» — що робити, наприклад, якщо стався технічний збій, і зареєструвати звіт просто немає можливості. Чи означає це, що оцінювачу все одно загрожуватиме штраф, а клієнт ризикує отримати недійсний документ про оцінку. Найімовірніше, такі нюанси будуть роз’яснені тим самим Фондом держмайна вже після того, як закон набуде чинності.
Оцінювачі також прогнозують посилення кадрового голоду, оскільки початківцям доведеться щонайменше рік проходити базову підготовку. Плюс, оцінювачам доведеться витратитися на реалізацію прописаних у законопроєкті норм. Прямо про це в самому документі не йдеться, але, оскільки йдеться про глобальну цифровізацію, компаніям доведеться забезпечити техніку та IT-обслуговування, що досить дорого.
У зв’язку з цим експерти не виключають навіть звільнення з ринку дрібних компаній і посилення впливу великих оціночних фірм.
Цікаво, що багато оцінювачів, із якими поспілкувався «Мінфін», готові обговорювати новий проєкт тільки в режимі приватної бесіди, «не для преси». Вони бояться вже на старті потрапити «на олівець» до регулятора.
Обережна реакція профільної спільноти — нові правила вдарять насамперед по замовниках їхніх послуг, оцінка, найімовірніше, подорожчає. Нові прайси оцінювачі поки що не сформували, кажуть, що вони залежатимуть від того, наскільки насправді сильно їм почнуть «закручувати гайки», і як зростуть витрати та ризики.
Але не виключають, що цінник може зрости у 2−3 рази і навіть більше. І це при тому, що за останні роки оцінка і так помітно подорожчала.
«За останні декілька років ціна зросла приблизно втричі. Якщо до війни деякі бралися оцінювати квартири і по 400 гривень, то зараз нижня планка — від тисячі гривень, а якщо йдеться про оцінку для банку (при купівлі в кредит) — близько 4 тисяч гривень.
Далося взнаки зменшення кількості оцінювачів (багато хто воює, дехто виїхав або припинив діяльність), збільшення попиту на послугу (через величезну кількість зруйнованих об’єктів) та загальне збільшення витрат у зв’язку з інфляцією”, — розповів «Мінфіну» власник оціночної компанії «Дельта — Консалтинг» Роман Рябов.
Таким чином, із запуском нового закону оцінка квартири може подорожчати з нинішньої тисячі до 2−3 тисяч гривень, а якщо йдеться про кредитну купівлю — 8−12 тисяч, замість 4 тисяч.
Занизити вартість вже не вдасться
Добровольський каже, що новий законопроєкт торкнеться переважно самих оцінювачів, а ось їхні клієнти нововведень «практично не помітять».
Втім, за словами Ірини Луханіної, нові правила оцінки загалом позначаться на ринку нерухомості.
Перший, і найзначніший наслідок — ліквідація різного роду оціночних схем. Йдеться про заниження або, навпаки, завищення вартості об’єкта, залежно від цілей, які переслідує замовник.
Наприклад, для продавців вкрай вигідно, щоб їхнє майно оцінили якомога дешевше. Адже таким чином можна заощадити на податках, особливо, якщо йдеться про другий або третій продаж квартири за рік, або ж продаж об’єкта, який перебуває у володінні менше трьох років.
Наприклад, якщо ви володіли житлом менше трьох років, і вирішили його продати, то потрібно заплатити 5% ПДФО, 5% військового збору, 1% до Пенсійного фонду та 1% державного мита. Разом — 12%. Якщо офіційна оцінка об’єкта становить, скажімо, $100 тис., то податки потягнуть на $12 тис. Але якщо його оцінять у $50 тис., потрібно буде заплатити до бюджету вже лише $6 тис., незалежно від того, за скільки ви реально продали квартиру.
Зазначимо, що ще на початку 2000-х квартири та будинки було прийнято оцінювати в копійки, щоб у такий спосіб мінімізувати держмито.
Останніми роками маніпулювати з оцінкою стало набагато складніше. Фонд держмайна ще до війни запустив стандартні алгоритми оцінки, у яких враховують, скажімо, вартість аналогічних об’єктів, розташованих у тому самому районі. І нерідко виникає обернена ситуація — система видає не занижену, а навпаки, завищену оцінку, з якої в результаті й доводиться сплачувати податки.
Але в цьому випадку власник може заперечити автоматичну оцінку, замовивши послугу приватного оцінювача. У багатьох випадках їм вдається «збити планку», нерідко — досить істотно, аж до заниження реальної вартості.
Але із запуском Держреєстру оцінок та перевірки всіх звітів такої лазівки практично не залишиться. На це розраховують і автори нового проєкту, перераховуючи серед переваг його ухвалення «збільшення податкових надходжень зі сплати податків та зборів».
При цьому в історії із Держреєстром є важливий нюанс для бізнесу — фактично дані про їхнє майно з конкретними цінниками стануть загальнодоступними.
«Зараз, підписуючи контракт на послугу, ми зобов’язуємось зберігати конфіденційність. Бізнес вимагає, щоб інформація про вартість їхніх активів нікуди не виходила, оскільки це фактично комерційна таємниця. Зрозуміло, що із запуском реєстру оцінок жодної конфіденційності вже не буде. Де в результаті ці дані „гулятимуть“, хто і як ними може скористатися — питання відкрите», — сказав «Мінфіну» один із столичних оцінювачів.
Друге — стане простіше та швидше проводити масові оцінки (наприклад, під час продажу великого пулу об’єктів), оскільки процедура стане стандартизованою”, — каже Луханіна. Але це важливо, радше, не для пересічних громадян, а, наприклад, для місцевих громад.
Третє — простіше фіксуватиме збитки внаслідок пошкодження чи руйнування нерухомості під час війни. «Це дає людям більше шансів отримати компенсацію», — вважає Луханіна.
Поділитися: 