Будівельна галузь є одним є рушіїв української економіки та забезпечує значну частку національного валового продукту та зайнятості населення.
Будівництво відіграє значну роль саме через орієнтацію на внутрішній ринок, створення робочих місць та забезпечення потреб українських громадян. Останнє є ключовим аспектом житла, так, його сутність як основи для існування, стало причиною для розвитку політики щодо спеціальних фінансових інструментів, виділення окремих інституцій для підтримки розвитку житла та підтримку з державних бюджетних фондів у ЄС.
Щодо подальшого порівняння, то забезпеченість житлом українського населення є найнижчою – дещо більше 23 м² на одну особу (рис. 1). Останні країни ЄС в ранжирі за забезпеченістю житлом – Румунія та Польща – мають дещо більше 25 м² на одну особу.
Варто зазначити, що більшість житла в Україні було побудовано в часи, коли Україна була у складі СРСР, насамперед, у 60-х, 70-х та 80-х роках минулого століття. Серед домогосподарств, які живуть у житлі, побудованому з середини минулого століття, лише 3% домогосподарств живуть у будівлях, споруджених у 2001-му році та пізніше. Застарілість національного житлового фонду виражається у відсутності капітального ремонту для 23% будинків, зведених у 1950-х, 36% ‒ побудованих у 1960-х та 40% ‒ для будов 1970-х років. У будинках, введених з 2001 року проживає 400 тис. сімей, тоді 14.4 млн. сімей живуть у приміщеннях, побудованих до 2001 року (рис. 2). Тобто темпи будівництва досить уповільнилися, зокрема через помірніші урбанізаційні процеси та негативні демографічні показники, зокрема скорочення чисельності населення.
Країни ЄС стимулюють будівництво житла, оскільки воно розглядається як основа для існування. Це стало причиною для розвитку політики щодо спеціальних фінансових інструментів, виділення окремих інституцій для підтримки розвитку житла та підтримку з державних бюджетних фондів.
Наприклад, Національна житлова програма Польщі “Помешкання плюс” передбачає створення Національного житлового фонду задля розбудови житла для оренди з можливістю її подальшого придбання, підтримку кооперативів та заохочення до заощаджень у формі спеціальних індивідуальних житлових рахунків.
Житлова стратегія Федерального уряду Німеччини передбачає ряд ініціатив для отримання житла за доступною ціною. Елементи програми – це підтримка будівництва соціального житла (1 млрд. євро щорічно для 2020 та 2021), зміна законів, програма “Baukindergeld” – підтримка сімей з дітьми (прямі виплати для кожної дитини протягом 10 років), таргетування залежно від рівня доходів, збільшення частки знецінення капіталу при побудові житла протягом чотирьох років до 5% (понад 2% основних) та інше.
Україна досить сильно вирізняється поміж країн сусідів (рис. 3) за формою володіння домогосподарствами житлом, в якому вони проживають. У розвинених країнах досить поширені іпотечні програми, високі податки на інвестиції в житло, а також значна частка тимчасових робочих мігрантів – все це пояснює досить низьку частку житла придбаного за власні кошти, а відносно високу частку – придбаного в іпотеку та орендованого. Щодо України, то наявна офіційна статистика дозволяє їй очолити ранжир країн за розміром частки житла у власності домогосподарств та ще й придбаного за власні кошти (рис. 3). Основними фактами є практично незначима роль іпотеки в Україні не викликає сумнівів, та низька частка орендованого житла. Хоча слід визнати можливу недооцінку ринку оренди унаслідок ухиляння від офіційних стосунків між орендодавцями та орендарями з метою мінімізації сплати податків.
За низької ролі іпотеки, малозрозумілої доступності або напівлегальних умов оренди, жорсткі правила на ринку житла за однакового бюджетного обмеження фактично означатиме відкладення попиту до накопичення суми, еквівалентної подорожчанню та посилення млявості житлового будівництва. Згідно з рейтингом Doing Business (2020), Україна займає досить високу – 20-ту позицію у категорії “процедури отримання дозволів на будівництво”. Це означає, що як явні так і неявні витрати на отримання дозволів насправді навряд чи можуть бути оптимізованими більше, що знижує гнучкість коригування фінансових планів будівельних компаній при збільшенні інших видатків.
Роль держави як сторони попиту на ринку нерухомості радикально змінилася за останні десятиріччя. Політика житлової черги або ж невідповідності стандартам проживання, що виражалася у масових закупівлях житла державою, наразі звузилася лише до спеціальних випадків. Фокус діяльності змістився до компенсації відсоткової ставки, однак, розмір та умови програм стосуються низько бюджетного житла та у цілому не виявляють впливу на ринок. За вартістю житла, скоригованою на паритет купівельної спроможності (з урахуванням різниці в доходах), Україна посідає приблизно середнє місце серед країн Європи (рис. 4). Тим не менше, доступність житла визначається не лише доходами, а й розвитком іпотечного кредитування. В Україні такий вид кредитування є досить пригніченим через високі ризики (насамперед, ризик платоспроможності позичальника, курсовий ризик та ризик знецінення предмету застави). Крім того, часто висока ставка рефінансування формує завищений нижній поріг для будь-якого виду кредитування. Як наслідок, іпотечне кредитування в Україні є дорогим (рис. 5) та малодоступним.
Отже, через низьку доступність іпотеки, нерівномірний розподіл доходів, а також підвищену міграцію значна частка населення в Україні задовольняється орендою житла, формуючи підвищений попит на відповідне житло. Як наслідок, ціни на оренду житлової нерухомості в Україні є завищеними – розрив між вартістю покупки житла та його орендною вартістю є одним з найменших у Європі (якщо аналізувати за цінами на житло в столицях) та найменшим у східній Європі.
Житлова нерухомість залишається одним з ключових об’єктів для інвестицій з ціллю заощадження. Існує припущення (не підтверджене через відсутність статистики), що значна частка квартир, придбаних як засіб заощадження, не здаються в оренду та залишаються незаселеними – цей фактор також звужує пропозицію на ринку орендованого житла.
за матеріалами Київської школи економіки (KSE)
Поділитися: 