Доволі часто інвестори змушені витрачати останні кошти на оренду тимчасового житла, шукати притулок у родичів та знайомих, оббивати пороги правоохоронних органів та сподіватись на допомогу місцевої влади.
Нескінченне перенесення строків введення в експлуатацію нерухомості або взагалі зупинення будівництва пов’язані з неправомірною поведінкою забудовника. Визнаю, є достатня кількість випадків, коли забудовник якісно і майже вчасно добудовує об’єкт, проте, з цілковитою впевненістю можна стверджувати, що навіть чесність будівельної компанії мало потішить вкладника, який в обумовлені строки не отримав своє майно.
Отже, фінансування будівництва житла, визначене законодавством, передбачає обов’язкову участь професійного посередника між довірителями (інвесторами) та забудовниками.
Зокрема, таку функцію виконує й управитель фонду фінансування будівництва (ФФБ).
Така особа здійснює управління коштами вкладників до моменту досягнення кінцевої мети – отримання інвесторами нерухомого майна у власність.
Чому варто довіряти саме такому посереднику?
По-перше, він є професійним учасником ринку будівництва нерухомості.
Адже, на державному рівні встановлені жорсткі та чіткі вимоги до компаній, які мають право виконувати функції управителя ФФБ. Їхня діяльність підлягає обов’язковому ліцензуванню, а відповідно - контролю.
Наприклад, розмір статутного (власного) капіталу управителя не може бути меншим за EUR1 млн ще до початку залучення коштів інвесторів і вноситься виключно грошовими коштами.
Керівник та головний бухгалтер компанії-управителя зобов’язані пройти відповідний курс навчання, здати іспит та отримати сертифікат.
Чинне законодавство містить обов’язковий перелік вимог і до організаційної структури особи-управителя: які саме фахівці мають працювати, які професійні підрозділи мають бути створені.
Наявні вимоги навіть до приміщення компанії-управителя та програмного забезпечення, яке використовується.
Тобто, вимог дуже і дуже багато.
Законодавець зробив майже все від нього залежне заради того, щоб управління коштами довірителів здійснювали виключно професійні і надійні управителі ФФБ під керівництвом осіб з бездоганною діловою репутацією.
Щодо питання довіри до відносин в сфері будівництва за участю посередника слід вказати, що законом конкретно та безапеляційно визначено, як саме формується фонд (кошти довірителів), як саме його повинен використовувати управитель та які дії він вчинити не має права.
Так, управитель діє виключно згідно затверджених у встановленому порядку Правил ФФБ. Він несе відповідальність за забезпечення інтересів вкладників, повноту і своєчасне виконання своїх зобов’язань перед ними.
Управитель виконує свої зобов’язання особисто і не може передавати обов’язки з управління іншим особам.
Йому заборонено укладати договори із забудовником до отримання останнім дозвільних документів.
Кошти фонду не можуть використовуватись для покриття власних боргів компанії-управителя. Це, зокрема означає, що у випадку ліквідації компанії- управителя з будь-яких причин фонд (кошти інвесторів) не підлягають включенню до ліквідаційної маси – за їхній рахунок погашення заборгованості управителя перед кредиторами не здійснюється. А фонд в такому ж обсязі переходить в управління іншому професійному посереднику.
Також він не може на власний розсуд розірвати договір з інвестором (крім випадків порушення ним своїх зобов’язань) та змінювати в односторонньому порядку визначені договором з довірителем умови.