Як йдеться в дослідженні ЛУН, ринок нерухомості все більше відгукується на фінансування пільгових програм (єОселя, єВідновлення, Житло для ВПО тощо). При цьому в році, що минає, всі сегменти ринку нерухомості демонстрували загальну позитивну тенденцію: зростання цін, пожвавлення попиту та активності.

Цього року був зафіксований зсув: відносно безпечні, але наближені до лінії фронту регіони, такі як Харків, Суми, Одеса, ринок яких був сильно ослаблений, відновлюються. Раніше в цих регіонах спостерігались повільне зменшення ціни вторинки і фіксація оренди по нижній межі. Наприклад, минулого року в Харкові середня ціна оренди становила 4 тис. грн — це була, скоріш за все, та межа, нижче якої не було сенсу здавати квартиру взагалі.

Цього ж року орендні ставки в місті почали рости, а «падіння» вторинки змінилося на зростання. В Одесі оренда однокімнатних, яка до літа 2024 року коливалась на рівні 7 тис. грн, цього літа зросла майже в два рази, до 13 тис. грн. До кінця року вона дещо скоригувалась вниз, але все одно показала значний приріст у 18% рік до року. Тобто зараз можна говорити, що в 25-му році ринок нерухомості України вийшов на новий етап, коли східні та південні відносно безпечні регіони почали зріст.

Хоча деякі не дуже втішні тенденції минулого року спостерігались і в поточному. Зокрема, український ринок нерухомості все ще залишається відчутно сегментованим за географічною ознакою.

Вплив державних програм

В році, що минає, на ринок первинки мала вплив програма державної пільгової іпотеки єОселя. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано понад 21 тис. іпотечних кредитів на суму більше 31 млрд грн. В 2025 році ця програма активно працювала на первинному ринку — зараз в ній акредитовано 114 забудовників та девелоперів, які пропонують житло в 278 будинках на етапі зведення.

Тільки в 2025 році саме на готове житло від забудовників та квартири, які ще будуються було оформлено більше 4,3 тис. кредитів — тобто більше половини з майже 7 тис. виданих кредитів загалом.

На ринок вторинки єОселя теж мала суттєвий вплив — майже 2,6 тисяч квартир та будинків на вторинці були придбані за допомогою цієї програми. Але все ж таки на вторинку більше вплинула програма компенсацій за зруйноване житло єВідновлення. Від початку її роботи 28 тисяч родин отримали житлові сертифікати на придбання нового житла замість знищеного — на загальну суму 40 млрд гривень. При цьому скористались сертифікатами та придбали нове житло понад 18,6 тисяч сімей. Зазвичай житлові сертифікати єВідновлення використовуються для придбання нового житла на вторинці, але з цього року їх можна використовувати і для придбання майнових прав на житло, що будується.

Вторинка

В 2025 році середньозважені ціни на вторинці стрімко йшли вгору — найвідчутніше подорожчання на квартири усіх сегментів спостерігалось в західних та центральних областях України. Навіть в найбільш обстрілюваних північних та східних містах за підсумками року ціни на житло продемонстрували висхідний тренд. Винятком стали наближені до лінії фронту міста в південно-східній частині країни — середня вартість житла в них за рік дещо знизилась.

При цьому найбільше подорожчання торкнулось саме 2-кімнатних квартир — це може свідчити про активну інтеграцію ВПО в нові громади.

В 2025 році цікавість до купівлі квартири в Україні загалом трималась на рівні минулого року. Але на відміну від 2024, в поточному році вона характеризувалась нерівномірністю попиту — протягом року фіксувались спади та зростання інтересу. Проте загалом бачимо, що в 2025 році зацікавленість в купівлі житла мала тенденцію до зростання.

Найбільше подорожчання 1-кімнатних квартир зафіксоване в Тернополі, де за рік 1-кімнатні подорожчали на 21%. Не набагато відстали від нього Одеса та Рівне, де середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 18%. Двозначний приріст у відсотках також продемонстрували Ужгород (+15% рік до року), Житомир (+14%), Київ та Чернігів (+11%), а також Харків, Суми та Дніпро, в яких середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 10%.

У у Львові середня вартість «однушок» зросла на 5% рік до року, а в столиці на 11%. Проте це все одно не допомогло Києву повернути собі лідерство у середній вартості 1-кімнатних. Наприкінці 2025 року лідерство за ціною невеликих квартир все ще зберігає Львів: їхня середня вартість становить $68 тис. На другому місці – Київ із середньою ціною $66,5 тис. Замикає трійку Ужгород, де «однушка» в середньому коштує $62,2 тис.

В сегменті 1-кімнатних квартир в країні спостерігається доволі відчутний регіональний дисбаланс цін. Розрив між середньою ціною однокімнатної на заході та сході країни сягає 2−4 разів: від $20 тис. в Миколаєві до $68 тис. у Львові, від $16 тис. у Запоріжжі до $62 тис. в Ужгороді. І за рік цей розрив збільшився — через зростання середніх цін в умовно-безпечних регіонах країни та зниження у прифронтових. До речі, рік до року зниження середньої вартості 1-кімнатних квартир було зафіксовано лише в Миколаєві (-5%) та Запоріжжі (-6%).

В сегменті 2-кімнатних квартир тенденція зростання середньої вартості – вона збільшувалась майже в усіх містах країни. Зокрема на 23% підвищилась середня вартість двушок в Тернополі, та на 20% – в Чернівцях. Відчутно додали в середній ціні 2-кімнатні в Одесі та Чернігові (+18%), Харкові (+13%), Кропивницькому (+12%), Києві та Івано-Франківську (+11%), Ужгороді (+10%). В більшості інших міст України також було зафіксовано зростання середньої вартості 2-кімнатних квартир на 3−9% – за винятком Дніпра та Запоріжжя, де за рік середня ціна «двушок» знизилась на 2% та 8% відповідно.

Опосередковано припущення про зростаючий попит на вторинці з боку саме ВПО підтверджує і динаміка цін на 3-кімнатні квартири. Двозначне зростання середньої вартості у відсотках за 12 місяців було зафіксовано в Черкасах (+23%), Чернівцях(+22%), Вінниці (+21%), Кропивницькому (+20%), Харкові (+19%), Тернополі (+17%), Сумах (+15%), Одесі (+13%) та Івано-Франківську (+11%). Трішки до зростання на 10% не дотягнули середні ціни на 3-кімнатні в Києві та Львові – за рік вони додали 9%.

Натомість в Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі за рік 3-кімнатні квартири навпаки, подешевшали — на 2%, 4% та 7% відповідно. Але якщо зниження середньої ціни 3-кімнатних квартир в Полтаві більше схоже на невелику корекцію, то подешевшання просторих квартир в Запоріжжі та Дніпрі може свідчити про те, що через близькість до лінії фронту та постійні жорстокі обстріли люди не прагнуть переїзжати в ці міста цілими сім’ями.

Найвищі середні ціни на 2- та 3-кімнатні квартири зберігаються в Києві – в столиці вони досягли позначки $105 тис. та $150 тис. відповідно. На другому місці залишається Львів з середньою ціною 2-кімнатних майже $96 тис. та 3-кімнатних — $125 тис. А на третьому знаходиться Ужгород, в якому наприкінці 2025 року середня вартість 2-кімнатних становить $91 тис., а 3-кімнатних — $110 тис. Якщо продовжити цей рейтинг до п’ятірки міст з найдорожчою нерухомістю, то на четвертому місці опиняться Чернівці з середньою ціною 2-кімнатних на рівні $77 тис., та 3-кімнатних — $104 тис. А п’яте місце ділять Вінниця та Одеса, де наприкінці 2025 року двокімнатні, в середньому, коштують $70 тис. та $65 тис. відповідно, а трикімнатні – $85 тис.

Первинка

Середня вартість квадратного метру новобудов продовжує зростати майже в усіх містах України. Забудовники та девелопери поступово підвищують активність та виводять на ринок нові проєкти, хоча темпи закінчення будівництва трішки знизились.

Рекордсменами зростання середньої вартості квадрату, що будується, стали Одеса, де за рік метр новобудов додав +19% в гривні та Хмельницький, де середня вартість квадратного метра новобудов здорожчала на 14%. Також двозначне подорожчання у відсотках було зафіксоване в Луцьку, Житомирі та Тернополі (+12% за 12 місяців), а також в Івано-Франківську та Чернігові (+10%).

Найдорожчими в Україні по середній вартості квадратного метра все ще залишаються новобудови Львова, хоча за рік вони додали лише +6%. Цікаво, що вперше від початку повномасштабної війни в трійці міст з найдорожчою первинкою відбулись зміни. На першому місці, як було зазначено, знаходиться Львів з середньою вартістю квадрату новобудов 58,6 тис. грн. На другому — столиця, де середній квадратний метр новобудов коштує 55,3 тис. грн. А ось на третє місце наприкінці 2025 року вийшли новобудови Одеси з середньою ціною 47,1 тис. грн, витіснивши з цієї «сходинки» Ужгород, де вартість «середнього квадрату» за 12 місяців не змінилась та залишилась на рівні 46,8 тис. грн.

Попри всі виклики, український ринок первинки живе та працює. Хоча за даними Держстату, за 9 місяців поточного року кількість зданого в експлуатацію житла не набагато, але все ж таки знизилась у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року. Це може пояснюватись меншими обсягами початку будівництва після повномасштабного вторгнення. Загалом в країні за три квартали поточного року ввели в експлуатацію 6,52 млн кв. м житла. Найбільше — в Київській області, житловий фонд якої від початку року збільшився на 1,37 млн кв.м. В столиці за цей же період було здано в експлуатацію 0,76 млн кв.м.Тобто будівельники столичного регіону забезпечили майже третину (32,7%) зданого цьогоріч житла.

Щодо цін на первинці в розрізі мінімальної вартості цілої квартири, то наприкінці 2025 року вона найнижча в Сумах — $23,2 тис. або 1 млн грн. А найвища у Львові – мінімальна вартість майбутньої квартири на первинці в місті Лева становить $61,7 тис. або 2,6 млн грн, що в 2,5 рази більше, ніж в Сумах.