Річниця війни: що відбувається на ринку житла України

Повномасштабне вторгнення росії докорінно змінило наше життя. Десятки тисяч загиблих українців, тисячі зруйнованих будинків, частина країни перетворилася на пустелю. Найбільше втрат понесли мешканці східних регіонів, більше половини з яких покинули свій дім. Влада обіцяла побудувати для переселенців тисячі квартир за півроку. Втім, початковий план «великої відбудови» не був реалізований і всі сподівання, як завжди, покладаються на приватний бізнес та забудовників.

За попередніми підрахунками понад 2,4 млн українців втратили домівку, а 2/3 громадян фіксують погіршення свого матеріального становища. При цьому будівництво нового житла в 2022 році скоротилось на 38%.

Як пройшов рік війни, та з чого ж починається 2023 рік для будівельної галузі? Ми можемо дати відповідь на це питання завдяки спілкуванню з учасниками Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA), яка об’єднує фінансові кампанії-управителі з різних куточків України.

На початку року на будівельному ринку України простежується дві основні тенденції. Перш за все, деякі забудовники, переважно з західного регіону, вже починаючи з кінця березня 2022 року налагодили діяльність, продовжили будівельні роботи та навіть окремі житлові комплекси ввели в експлуатацію.

«В листопаді нашим контрагентом підприємством ТзОВ «Бодекс» (Львівська область) було здано в експлуатацію 1 чергу житлового комплексу «Еко-Дім на Тракті 4». На початку грудня було отримано розпорядження про присвоєння першим двом секціям поштової адреси. На момент здачі в даному будинку залишились непроданими лише 6 квартир. Всі вони були зарезервовані потенційними довірителями, які звернулись в Ощадбанк за фінансуванням по програмі єОселя», - розповіла FIMA директорка ТОВ «ФК «ЕКО-ДІМ» Ірина Хмарська.

По-друге, не зважаючи на шалений відкладений попит, кількість угод не наблизилася до довоєнного рівня. При цьому вартість квадратного метра житла продовжує зростати, що стримує від угод тих, хто очікував зниження.

Основний чинник зростання вартості житла –– подорожання будівельних матеріалів, які напряму впливають на собівартість будівництва. За результатами опитування видання «KиївВлада», за 9 місяців 2022 року діапазон зростання цін склав: на цемент – на 15-45%, на бетон – 15-30%, на арматуру – на 20-50%, на утеплювачі – на 25-45%. Руйнування та окупація потужностей найбільших металургійних комбінатів «Азовсталь» та ММК ім. Ілліча, скорочення попиту на внутрішньому ринку, зростання курсу валют та вартості логістики призвели до зростання вартості металопрокату. З початку року ціна на певні позиції зросла від 39% до 62%.

Кран на генератор на поставиш

З самого початку вторгнення в Харків «прилітає». За словами мера Ігоря Терехова 150 тис. мешканців залишилися без житла, зруйновано понад 5 тис. будинків. Велика частина мешканців міста, в тому числі робочої сили, виїхала з міста, довгий час існувала загроза захоплення міста, регулярні обстріли –– все це привело до повної зупинки будівництва. І хоча лінія фронту вже далеко від міста, про відновлення ділової активності мова не йде – вдалося відбудувати лише 136 будинків.

Зачекавши лютий і березень 2022 року, деякі одеські забудовники, зокрема Рівєра девелопмент, Одеком, Будова та інші, спробували відновити роботу. Влітку 45 будівельних майданчиків зі 144 заявили про відновлення робіт. Проте багато будівельних компаній зупинили повністю свою роботу з причини мінімального попиту на житло, зростання цін. Останньою краплею стали проблеми з електрикою в Одесі та області.

У Львові та області майже всі забудовники відновили будівництво. Попит далекий від довоєнного рівня, темпи будівництва впали і, відповідно, заявлені строки введення в експлуатацію деяких об’єктів будівництва будуть подовжені. Проте порівняно зі східними чи центральними регіонами України ситуація непогана.

«Обсяги діяльності, а відповідно і показники зменшились порівняно з аналогічним періодом до війни на 60-70%. Мабуть нам більше пощастило, ніж іншим, бо географічно знаходимося у Львові. Попадання були, але в об’єкти критичної інфраструктури та СТО. Слава Богу, по житлових об’єктах та новобудовах не було», - розповів директор ТОВ «ФК «Інтерсвіт» Юрій Завʼялич.

За його словами інвестиційний попит дуже слабкий, але ще півроку тому його взагалі не було. «Природній попит на житло зростає, а величезний рівень відкладеного попиту надає нам сил та натхнення будувати вже сьогодні», зазначив Ю. Завʼялич.

За даними ЛУН, торік спостерігався приріст нового житла у Полтавській області – на 48%, у Вінницькій – на 11% та у Чернігівській – на 7%.

Зупинити не можна будувати

В Києві та області попит на житло не відновився. За словами заступника директора ФК «Житло-Капітал» Дмитра Гонтаря, продажі у 2022 році були на нулі, при тому, що є здані в експлуатацію новобудови. Безумовно, переважна більшість цих будинків вже були на високому (зазвичай 90% і більше) рівні готовності. Зокрема Інтергал-Буд здав 5 будинків (13 в процесі будівництва), bUd development 1 (4), Ковальська 2 (4), Royal House 1 (5). Для порівняння – відомі Perfect Group, Status Group, Kadorr Group, Saga Development не здали жодного об’єкту.

Складна ситуація у найбільшого київського забудовника – Київміськбуду. Весною забудовник заявив про зупинення будівництва, на початку літа – про відновлення, в кінці літа – що компанія працює лише на 5%. Президент ПрАт «ХК Київміськбуд» Ігор Кушнір заявляв, що компанія здала 3 будинки і 4 паркінги (48 в процесі), що для добудови потрібна державна допомога. Однак злі язики стверджують, що компанія зуміла здати 5 будинків «Укрбуду», які вже були готовими на 98−99%, а далі лише імітувала роботу.

Поки президент Києвміськбуду п’є віденську каву в Австрії, інвестори «Укрбуду» опублікували частину скандального запису, який було здійснено у вересні 2022 року. На ній можна почути ставлення голови компанії до власних інвесторів (обережно, багато ненормативної лексики), про плани добудувати об’єкти (насправді, ні), про відношення до українських захисників на фронті (…). Також зверніть увагу на спробу вимагати гроші у представника управителя ФФС – а якщо б це були прямі договори? Зараз інвестори вимагають проведення комплексного аудиту будівництва та витрат по кожному об’єкту (зареєстрована відповідна петиція) та заявляють про готовність до інших радикальних законних дій під час дії воєнного стану.

Якщо узагальнити, то минулий рік для забудовників складався з війни, вимушених зупинок виконання будівельних робіт на час повітряної тривоги, тривалого дефіциту електроенергії, неповного відновлення роботи контрагентів, зокрема постачальників виробників та постачальників будівельних матеріалів, а головне – проблем з фінансуванням. Зараз найвищий попит на житло спостерігається в західному регіоні – а столиця та передмістя, не зважаючи на велику кількість переселенців, тимчасово малопривабливі для покупців. Забудовники випробували весь стандартний арсенал - персональні знижки, індивідуальні графіки розтермінування, додаткові бонуси, а держава запустила пільгову іпотеку «єОселя». Проте головним рушієм на будівельному ринку, втім, як і на будь-якому іншому, залишаються ЗСУ. Дякуємо їм за щоденну працю по знищенню русні та по захисту України!

Є багато факторів, які гальмують будівництво саме зараз, але головний – стан війни, в якому перебуває країна. Внутрішній попит не настільки великий, щоб ринок нерухомості мав приріст. Інвестиційний попит як на мене – дуже малий, і зрозуміло чому. Найбільше зараз формується і росте лише відкладений попит. Хочеться сподіватися, що представники керівництва держави також це розуміють, і якщо це можливо, то звернуть увагу на будівельний ринок, бо він є мультиплікатором економіки та багатьох виробничих процесів.

Однак я оптимістично налаштований і вірю в перемогу ЗСУ та України у війні. Тому ми працюємо, допомагаємо ЗСУ, волонтеримо наскільки це можливо, і таким чином наближаємо перемогу України. Мрію і роблю все для того, щоб війна закінчилась сьогодні. Тому, зараз я більше фокусуюся на тому, чим можу бути корисним для того щоб перемога відбулась якнайшвидше, хоча розумію, що багато чого від мене не залежить.

В Києві, нажаль, поки рано щось прогнозувати, очікуємо весни. Можливо ситуація в країні стане більш стабільною, тоді у забудовників буде можливість розпочати роботи на будівельних майданчиках. Все залежить від закінчення військового стану в країні.

Собівартість квадратного метру зросла, та буде рости далі пропорційно курсу валюти. Як би це не стримувало додатково попит, забудовники не можуть ігнорувати здорожчання будматеріалів, інфляцію, ускладнену логістику та інші зовнішні обставини.

Попит у столиці на сьогоднішній день дорівнює нулю, оскільки більшість людей виїхало та не бажають вкладати грошові кошти в нерухомість.

Що стосується нашої компанії, то на жаль з початку повномасштабного вторгнення росії в Україну ми працюємо не в повному складі, а лише 20% співробітників. Навіть наш директор в ЗСУ з перших днів. Але ми працюємо, компанія виконує всі свої зобов’язання, бо ми відчуваємо (іноді на відміну від забудовника) свою відповідальність перед інвесторами, людьми, яким необхідно житло.

Важко, поки триває війна, говорити про розвиток. Зараз головне вистояти і максимально намагатись виконувати взяті на себе зобов’язання по діючих угодах. Сподіватись на активізацію продажів через відкладений попит до Перемоги теж не приходиться. Думаємо, що схожа ситуація у всіх забудовників.

Змінилися і вимоги – нові проекти повинні враховувати безпекові рішення, зокрема укриття і підземні паркінги подвійного використання. Окрім того, будівельні норми тепер вимагають посилення бетонних і металевих конструкцій, створення додаткових приміщень загального користування під укриття.

Треба розуміти, що вартість будь-якої найдешевшої квартири у Львові, допустимої якості, від забудовника, який має всі дозволи, платить податки, і не є «потенційним створювачем довгобудів» вже ніколи не буде меншою ніж 30 тис грн/м2. Подешевшати можуть квартири преміального сегменту, а не квартири економ чи комфорт класу.

Ми розуміємо, що у 2023 році зіткнемось з новими викликами, але навчились швидко реагувати на зміни. Вибудовуємо маркетингову стратегію та проводимо співпрацю з державними банками, які працюють по програмі єОселя. Минулий рік закрили з прибутками та дотримуючись усіх нормативно-правових вимог. Змінились реалії, ми змушені працювати в нестабільній, стресовій та динамічній ситуації, але для нас це як свій особистий фронт і внесок у нашу спільну перемогу.