Як зробити кредити для придбання житла більш дешевими?
Юрій Берестовський
заступник генерального директора FIMA
У відносно новому житлі (побудованому після 90-х років) живе лише 11% населення України. Також за даними Конфедерації будівельників України власне житло потребує кожен сьомий українець. Вартість житла значно перевищує доходи громадян, і має постійну тенденцію до зростання. В цих умовах кредитні програми, а саме їх вартість, одна з головних умов доступності придбання житла.
На сьогодні в Україні відповідно до Закону Україні про інвестиційну діяльність, інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлової нерухомості з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб в тому числі в управління, може використовуватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільно інвестування (ІСІ), а так само шляхом емісії цільових облігацій підприємств.
Найбільш зрозумілим для інвесторів у житлову нерухомість механізмом є використання ФФБ, в якому Управитель виступає девелопером трьох учасників будівельного процесу це Забудовник, Інвестор (фізична або юридична особа) і безпосередньо банк. При створенні ФФБ Управитель перевіряє всю необхідну документацію і тільки після проведення повного детального аналізу відкриває ФФБ, так само що не менш важливо для банківського сектора це наявність іпотеки в якій Управитель виступає іпотекодержателем майнових прав на весь об'єкт будівництва що дозволяє мінімізувати нам свої ризики при видачі кредиту.
Як рахували: гіпотетичний покупець - сім'я з двома працюючими дорослими, які отримують середню заробітну плату (за даними Держслужби статистики України за областями). Так як працюють двоє дорослих, дохід помножено на 2.
При розрахунку суми, яку могла би відкладати та накопичувати на квартиру сім'я, обрано показник 40%. Цей процент використовують банки при розрахунку можливості кредитування громадян.
Крім того, всі управителі ФФБ, укладають договір з інвестором на основі Типового договору, зміст якого затверджено Постановою Кабінету Міністрів України, а отже такий договір не може містити несправедливих умов по відношенню до інвестора.
Такий механізм фінансування будівництва широко використовується в Європейських країнах, зокрема в Німеччині існує тільки один узаконений спосіб купівлі житла на стадії будівництва. При цьому Інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою (аналог управителя ФФБ), яка веде це будівництво: контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіка виконаних робіт. Фінансування виконаних робіт відбувається за чітко встановленим графіком:
| 30% від загальної суми | Перший внесок – нерухомість переходить у власність інвестора |
| З решти 70% кошти вносяться на таких етапах: | |
| 40% | Після завершення будівельних робіт, в тому числі покрівельних робіт |
| 8% | Після нанесення покрівлі будинку та встановлення дахових водостоків |
| 3% | Після встановлення системи опалення |
| 3% | Після завершення сантехнічних робіт |
| 3% | Після завершення електромонтажних робіт |
| 10% | Після встановлення вікон |
| 6% | Після завершення впоряджувальних робіт |
| 3% | Після стяжки підлоги |
| 4% | Після облицювання стін у сантехнічних приміщеннях плиткою |
| 12% | За готовність до заселення та поступової передачі у право власності |
| 3% | Після завершення фасадних робіт |
| 5% | Після остаточного завершення проекту та складання відомості про дефекти |
Чітке встановлення етапів фінансування дозволяє інвесторам отримувати в банку фінансування за аналогічними етапами, а відповідно сплачувати кредит тільки за отримані кошти, а не за повну вартість об’єкта будівництва. Таким чином інвестор заощаджує на сплаті банку винагороди за користування кредитом.
Крім того банк, здійснюючи фінансування інвестора, несе ризики неповернення коштів тільки в межах сум, які він надав відповідно до графіку фінансування виконаних робіт.
Забудовник для фінансування будівництва до завершення кожного етапу використовує частину власних коштів, а отже зацікавлений виконувати роботи відповідно до встановленого графіку будівництва.
Чи можливий досвід Німеччини для запровадження в Україні?
Думаємо так, адже система фінансування будівництва через ФФБ вже існує в Україні, а права та обов’язки всіх учасників системи ФФБ чітко врегульовані Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». А запровадження дієвих механізмів контролю за діяльністю забудовників, в тому числі через фінансування будівництва відповідно до визначених законодавством графіків будівництва, надасть інвесторам можливість зменшити витрати на придбання житла, а банкам знизити ризики неповернення кредитів.