Управителі ФФБ не приховують, що у квітні-травні цього року продажі на ринку нерухомості фактично зупинилися. Адже ніхто не розумів, що буде далі. Люди боялись купувати житло, а забудовники старалися мінімізувати затрати, щоб не збанкрутувати.
«Для нас перших три місяці карантину були досить непростими, оскільки потенційні довірителі «взяли паузу» для прийняття рішень щодо готовності інвестування у житло на первинному ринку. Але вже у другому півріччі ситуація змінилася, і ми зуміли повернутись до активної роботи. Враховуючи, що наша основна пропозиція стосується бюджетного житла, то ми сподіваємось і надалі забезпечувати безперебійну роботу по залученню нових довірителів та фінансуванню об’єктів будівництва, по яких відкриті ФФБ», – ділиться планами Ірина Хмарська, директор ФК «ЕКО-ДІМ».
Те, що з червня цього року на ринку нерухомості відбулося пожвавлення констатує і Христина Білічак, виконавчий директор КУА «Профінвест».
«З’явилося багато акційних пропозицій від забудовників, активізувалась робота на будівельник майданчиках, і люди почали вкладати кошти в нерухомість. Будівельний ринок потроху ожив», – каже вона.
Однак, додає, що у зв’язку із запровадженням карантину на всіх територіях країни та постійною незрозумілою ситуацією щодо обмежувальних заходів, які планується запроваджувати в Києві, реалізацію багатьох інвестиційних проектів вже ж було відкладено, і багато забудовників перенесли строки будівництва об’єктів.
«Для компаній-управителів наслідком цього стало зменшення суми внесків від установників управління, а, відповідно, і зменшення прибутку», – говорить виконавчий директор КУА «Профінвест».
Проте не лише карантин викликав хвилювання управителів ФФБ - друге півріччя 2020 року почалось зі Спліта та адаптації до вимог нового регулятора.
Нагадаємо, 1 липня в Україні набув чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення функцій із державного регулювання ринків фінансових послуг» (про СПЛІТ), який не тільки перевів управителів ФФБ та ФОН під регулювання та нагляд Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, а й спонукав учасників ринку об’єднатися у нову Асоціацію з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) для представлення та захисту своїх професійних інтересів, а також задля виконання вимог законодавства щодо обов’язкового членства у професійному об’єднанні.
Як кажуть управителі, ці перші півроку під новим регулятором пролетіли для них блискавично. Було багато організаційної роботи, вивчення нових нормативних документів, роботи зі здачі фінансової звітності у нових форматах та ін.
«Це півріччя, на мою думку, було цукерково-букетним періодом взаємовідносин управителів з НКЦПФР. Ринок почав подавати звітність в Комісію, а вона почала вивчати ринок», – каже колишній управитель ФФБ, член FIMA Василь Качерай.
Однак, період першого знайомства не обійшовся без труднощів. І пов’язані вони були саме з подачею звітності.
«Звітність потрібно формувати в .XML – форматі, який не друкується. Програмне забезпечення для формування неадаптоване і за п’ять місяців мінялось двічі», – пояснює І. Хмарська.
Крім того, по факту, окрім нової нормативки щодо фінансової звітності управителів діє ще стара нормативна база.
«Відповідно, на ринку маємо деякий каламбур: старі нормативно правові акти вже повноцінно виконати не можемо, а нових ще немає, зокрема щодо реєстру фінансових установ. Також ще діє старе Розпорядження Нацкомфінпослуг № 3386 про обов’язкові критерії та фінансові нормативи, а також вимоги, що обмежують ризики в діяльності фінансових компаній – управителів при здійсненні діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю», – наводить приклади В. Качерай.
«Страшить» управителів і суттєва відмінність підготовки фахівців, адже базова програма навчання учасника професійного фондового ринку абсолютно не використовується в роботі фахівця ФФБ.
«Дуже хотілося б, щоб для фахівців ФФБ була складена програма навчання з врахуванням специфіки саме нашої роботи», – наголошує І. Хмарська.
Втім, учасники ринку розуміють, що вимагати щось від перехідного періоду ще зарано.
«На сьогоднішній день тільки відбувається розробка і прийняття нормативних актів, які б регулювали діяльність саме управителів на фондовому ринку. Сподіваємося лишень, що законодавець не зарегулює занадто дану діяльність, так як це тільки знизить зацікавленість інвесторів у використанні ФФБ для фінансування будівництва», – говорить Х. Білічак.
До речі, вона відзначила, що «Профінвест» вже давно тісно співпрацює з НКЦПФР по інших проектах. І, як показує її досвід роботи, в Комісії, на відміну від інших регуляторів, можна отримати зрозумілу і чітку відповідь на поставлене питання щодо застосування законодавства.
«І якщо компанія буде діяти відповідно до наданого регулятором роз’яснення, то жодних питань до її діяльності не буде», – підкреслила Х. Білічак.
Які ж зміни відбудуться у законодавстві, яке регулюватиме діяльність управителів у наступному році?
Так, у 2021 році, а саме 1 липня, набуде чинності Закон «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки», у зв’язку із чим управителі ФФБ очікують набуття чинності рішеннями НКЦПФР «Про затвердження ліцензійних умов провадження професійної діяльності на фондовому ринку» та «Про затвердження Порядку видачі, зупинення дії та анулювання ліцензії на провадження професійної діяльності на фондовому ринку та діяльності у системі накопичувального пенсійного забезпечення», зі змісту яких буде чітко висвітлено ті вимоги, які Комісія поставить перед управителями.
«НКЦПФР хоче максимально наблизити управителів до вимог діяльності інших професійних учасників фондового ринку. По максимум їх уніфікувати. Тому управителям потрібно буде налаштувати свою діяльність відповідно до нових вимог», – каже Х. Білічак.
Крім цього, у наступному році набуде чинності Положення про здійснення фінансового моніторингу суб’єктами первинного фінансового моніторингу, державне регулювання та нагляд за діяльністю яких здійснює НКЦПФР. Із вказаного Положення буде зрозуміло, яким чином НКЦПФР бачить реалізацію управителями ФФБ положень Закону «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».
В дуже підвішеному стані, за словами представників компаній-управителів знаходиться законопроєкт «Про захист інвестицій в житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів», який взагалі може кардинально змінити ринок первинної нерухомості. Також можливі зміни в інших механізмах залучення коштів на первинному ринку нерухомості, зокрема щодо ІСІ, що в свою чергу може призвести до більшої зацікавленості роботою саме ФФБ.
«На сьогоднішній день на розгляді у Верховній раді перебуває кілька законопроектів в різних редакціях, якими планується принципово змінити механізм реалізації нерухомості на первинно ринку. Хочуть ввести такі поняття як «майбутній об’єкт нерухомості», «цілісний об’єкт незавершеного будівництва», «подільний об’єкт незавершеного будівництва». Право власності на майбутній об’єкт нерухомості буде реєструватись в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо ці зміни до законодавства будуть прийняті, то це принципово змінить механізми продажу нерухомості на первинному ринку та, на наш погляд, однозначно зробить їх більш затратними та трудомісткими», – зауважує Х. Білічак.
Проте, з іншої сторони, вона не заперечує, що ринок отримає законодавчо чітко прописаний механізм як потрібно реалізовувати нерухомість на первинному ринку, що зробить його більш захищеним та надійним для інвесторів та зменшить ризик пред’явлення претензій зі сторони податкових та правоохоронних в частині правильності механізму залучення коштів від інвесторів.
А ось В. Качерай згадав доволі специфічний проєкт змін до базового закону для управителів «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який, на його думку, може навіть паралізувати роботу управителів.
Проте управителі мають надію, що цього у 2021 році не станеться, а відтак кардинальних змін в моделях роботи управителів на ринку нерухомості не відбудеться.
Що стосується прогнозів відносно ситуації на ринку нерухомості на наступний рік, то тут, за словами представників фінансових компаній, усе буде залежати від частоти впровадження локдаунів.
«Якщо в Україні не буде запроваджуватися повний локдаун, то об’єми будівництва в 2021 році не повинні падати, як і попит потенційних покупців на придбання квартир. Звичайно, зниження доходу населення, знизить його купівельну спроможність, але маємо надію, що на ринку нерухомості це не сильно відобразиться», – зазначає В. Качерай.
«Якщо це будуть короткострокові локдауни, як весною, то якогось суттєвого впливу на ринок від цього не буде», – погоджується з колегою Х. Білічак.
Однак додає, що якщо країна піде на локдаун, довший ніж місяць чи два, то, звичайно, це може вплинути на ринок. Але це досить складно передбачити. Адже, за словами Х. Білічак, з однієї сторони, коронавірус зробив людей ощадливішими, з іншої – багато хто з тих українців, що не планували купувати нерухомість, таки її купили. Оскільки виявилося, що у часи таких масштабних потрясінь, люди нікому крім своєї країни не потрібні, а, відповідно, треба мати прихисток і на батьківщині. Крім того, як показує практика, в часи невизначеностей між різними фінансовими інструментами і нерухомістю, люди обирають нерухомість як вид заощадження та збереження коштів.
Менш оптимістично дивиться на ситуацію Тарас Цибульский, керівник «Інвестиційно-Фінансової Компанії». «COVID-19 має вплив на усі галузі економіки. Тому ми прогнозуємо, що через зниження доходів населення нових проектів буде ставати менше», – вважає він.
Що стосується цін на первинну нерухомість, то учасники ринку вважають, що знижуватися вони не будуть. Хіба що на окремі об’єкти. Наприклад, учасники ринку, які працюють у преміум-сегменті, можуть відреагувати на спад попиту на таке житло та скоригувати ціни у сторону зменшення.
Що стосується доступного житла, то ціна на нього, на думку І. Хмарської, навряд чи впаде. Особливо, якщо воно будується з невеликою рентабельністю для учасників проекту. Навпаки, ціни можуть тільки рости, реагуючи на зміну вартості будівельних матеріалів та рівень оплати праці будівельників.
