В Україні можна вічно дивитися на три речі: як змінюється курс долара, дорожчає комуналка і як влада піклується про захист інвесторів у нерухомість. Традицію створювати законопроекти з багатообіцяючими назвами нещодавно підхопив народний депутат Олександр Дубінський. Йдеться, зокрема, про ініційований ним проект закону № 4247, який передбачає внесення змін до Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Щоб описати сучасний ринок нерухомості достатньо двох слів: дорого та ризиковано. При цьому питання ефективного захисту інвесторів житлового будівництва традиційно залишаються поза увагою українського законодавства.
Згадаємо події з «УкрБудом» та «Аркадою», банкротство регіональних забудовників і стає зрозумілим – саме зараз прийшов час встановлювати більш чіткі і зрозумілі правила для будівельної галузі. Віддаймо належне, це розуміють і у владі. Проте яким чином…
Законопроект, зареєстрований у Верховній Раді за номером 4247, передбачає внесення змін до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Якщо коротко, цей законопроект регулює діяльність управителів ФФБ та ФОН – фінкомпаній, які приймають участь у фінансуванні процесу будівництва.
Зазначу, на всю країну працює 37 управителів ФФБ, за допомогою яких фінансується лише 6% об’єктів житлового будівництва (решта фінансування житлової нерухомості припадає на інші інструменти). В свою чергу, 22% продажів житлового будівництва припадає на прямі договори інвесторів із забудовниками. Так яким чином зміни в роботі 6% ринку, можуть суттєво вплинути на весь ринок?!
Перейдемо безпосередньо до самого законопроекту №4247 або, правильно сказати, змін, які запропоновані до діючого Закону.
Перше, що впадає в очі, – це відсутність контролю за ходом будівництва і встановлення правил для забудовників. Напевно, це логічно, бо їх не може бути в проекті, який передбачає внесення змін у Закон, який регулює діяльність не забудовників, а управителів ФФБ та ФОН. А де ж тоді контроль за самим будівництвом, за забудовниками? Питання залишається відкритим.
Після прийняття СПЛІТа нагляд та регулювання за діяльністю управителів ФФБ та ФОН здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, а нагляд за діяльністю забудовників, як і раніше, – місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних та міських рад. Але, правил контролю за ходом будівництва немає. Сьогодні тільки управитель ФФБ в межах своєї компетенції вимагає від забудовника звіт про використання коштів і, певною мірою, частково контролює процес будівництва.
І все ж таки хочу зупинитися на окремих, запропонованих законопроектом, новаціях.
Так, законопроект пропонує зобов’язати банки відкривати управителю ФФБ ескроу-рахунок та перевіряти наявність у забудовника права на одержання коштів з цього рахунку.
Але, по-перше, ескроу-рахунки запровадили в Україні ще в 2017 році, і незрозуміло чим вони будуть відрізнятися від окремих рахунків, відкритих управителями для фінансування окремого фонду будівництва, як це вже сьогодні передбачено Законом.
По-друге, нововведення передбачає відповідальність банку за використання грошей і наявності в ньому відповідних спеціалістів будівельної галузі. Як це зробити? Я навіть не питаю навіщо?
Тобто зараз банк разом з компанією-управителем повинні нести контроль та відповідальність за цільовим використанням грошей забудовника.
Чи є такі функції властивими для фахівців банків? Як позначиться на вартості послуги працевлаштування додаткових кадрів? Як банк буде перевіряти наявність у забудовника права на одержання коштів з рахунку ескроу? На підставі чого і чи візьмуть взагалі цю непритаманну для них функцію самі банки?
Уявимо що таку норму запровадили. На практиці воно буде працювати так само як і зараз: забудовник продовжить малювати акти виконаних робіт або процентовки. Тому що банк не найме додаткових фахівців, бо один об’єкт, його мінімальний технагляд, обходиться у 20 тис. грн в місяць. Можна спитати скільки тоді повинна коштувати банківське обслуговування для забудовника? А банк повинен ще й заробити.
Окремий цікавий момент: невже Національний банк готовий встановлювати, а потім перевіряти виконання вимог здійснення операцій за рахунками умовного зберігання (ескроу) або наявності у забудовника права на одержання коштів, які розміщені на ескроу-рахунках?
Також законопроект передбачає обов’язкове укладання договорів страхування цивільно-правової відповідальності. Оскільки витрати на страхування будуть покладені на кінцевого споживача слід прорахувати на скільки збільшиться вартість об’єкта інвестування. Ну і так само, як і для банківських працівників, страховикам слід навчитися контролювати забудовника.
На справді таке вже було і як продемонстрував досвід кризи 2008 року – воно не працює. Головна перешкода – жодна страхова компанія в Україні не може нести таким об’єм ризиків. Спробуємо порахувати середню собівартість однієї багатоповерхівки в Києві. В середньому це 25 тис. кв. метрів, а мінімальна вартість – 14,5 тис. грн/кв. м. Треба розуміти, що сама по собі «коробка» – це лише 60% вартості об’єкта. А 40% – це те, що не бачать, те що знаходиться в землі, в стінах, водопостачання, електрика, каналізація. Якщо це все порахувати, ми отримуємо величезну суму. Тому запитаю: чи може хоч одна страхова компанія хоч один об’єкт взяти на себе? Крім того, а скільки ця послуга буде коштувати?
Так як Україна знаходиться у чорній зоні, фінансові ризики беруть на перестрахування лише тоді, якщо страхувальник є іноземцем і виконує роботу під державні гарантії.
Таким чином страхування нерухомості перетвориться на технічний договір, прописаний таким чином, що цей страховий випадок апріорі не може трапитися. Тому що страховий випадок буде лише в тому випадку, коли почнеться ядерна війна або впаде метеорит. Проте і в цьому випадку це за міжнародними нормами вважається форс-мажором, тому ніхто нікому платити не буде.
Проте ще є одне цікавий момент. Закон «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» визначає, що кошти на рахунку ФФБ або майно ФОН, у тому числі кошти на його рахунку, що перебувають в управлінні банку, не включаються до ліквідаційної маси банку! А відповідно, в разі ліквідації банку, не підлягають поверненню….
І тут виникає питання: в разі ліквідації банку, в якому відкрито рахунок тимчасового або умовного зберігання (ескроу), що буде з коштами, зібраними для цільового використання – будівництва житлової нерухомості? Що буде з поточними рахунками, з рахунками умовного зберігання (ескроу) в разі визнання банку, в якому відкриті такі рахунки, неплатоспроможним?
Зверніть увагу, банк «Аркада», який здійснював свою діяльність саме як управитель ФФБ, та ще 17 банків, які, маючи рахунки управителів ФФБ, були визнані саме неплатоспроможними.
Повернемося до основної мети законопроекту – захисту прав громадян, які інвестують в будівництво нового житла. Навіть зараз, без запропонованих змін до небанківських фінансових компаній-управителів ФФБ законодавчо встановлені доволі чіткі норми, правила і вимоги. А ось питання до забудовників залишаються не в повній мірі врегульованими.
Враховуючи усе вищевказане, вважаю, що прийшов час комплексно вирішити проблеми, що виникають у сфері будівництва житлової нерухомості. А саме встановити зрозумілі і прозорі правила контролю та нагляду за будівництвом та забудовниками. Бо на сьогодні, ще раз підкреслю, тільки управитель вимагає від забудовника звіт про використання коштів та контролює процес забудови.
Окремо слід наголосити на тому, що довіру до найбільш прозорого та врегульованого механізму фінансування будівництва – через ФФБ – значною мірою підриває діяльність «некласичних фондів» банків, що беруть на себе функції управителів.
Резонансний приклад проблемного банка-управителя фонду – банк «Аркада», який не був в повній мірі контрольований жодним регулятором.
До речі, на даний час в України діють ще 9 банків, які прийняли на себе управління коштами громадян та юридичних осіб з метою будівництва, і така діяльність все ще поза контролем держави.
Тому закликаю народних депутатів перед прийняттям змін до Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ретельно проаналізувати, які зміни реально змінять на краще будівельну галузь. Можливо посилення контролю держави над забудовниками, а не лише над зарегульованими вкрай управителями ФФБ підвищить рівень захисту інвесторів?
Дмитро Кравченко,
Голова Ради Асоціації з управління фінансами та інвестиціями
Поділитися: 