Асоціація з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) направила лист до Комітетів фінансів та будівництва Верховної Ради, а також до Каюінету міністрів України, до віце-прем’єр-міністра економіки, в якому зазначила що:
з набуттям чинності Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 р. № 2518-ІХ (далі – Закон № 2518-ІХ) виникла об’єктивна необхідність в роз’ясненні питання: яке саме значення терміну «пов’язані особи» має бути застосоване у правовідносинах між управителем ФФБ та забудовником.
Законом № 2518-ІХ внесені зміни до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон Про фінансово–кредитні механізми), який є спеціальним законодавчим актом, що врегульовує діяльність управителів фондів фінансування будівництва.
Законом № 2518-ІХ до Закону Про фінансово-кредитні механізми серед іншого додано: «термін «пов’язані особи» вживається у значенні, наведеному у Податковому кодексі України». При тому, визначення терміну «пов’язані особи», які були у Законі Про фінансово-кредитні механізми до внесення цих змін, не скасовано.
Таким чином, відтепер у статті 2 Закону Про фінансово–кредитні механізми у визначенні терміну «пов’язані особи» зазначено:
«… пов’язана особа юридичної особи (далі – пов’язана особа) – юридична особа, що здійснює контроль за відповідною юридичною особою, або контролюється відповідною юридичною особою, або перебуває під спільним контролем з такою юридичною особою;
фізична особа або члени її сім’ї, які здійснюють контроль за відповідною юридичною особою (членами сім’ї фізичної особи вважаються її чоловік (дружина), діти або батьки фізичної особи і її чоловіка (дружини), а також чоловіка (дружини) будь-кого з дітей або батьків фізичної особи);
посадова особа відповідної юридичної особи, уповноважена виконувати від імені такої юридичної особи юридичні дії, спрямовані на встановлення, зміну або припинення правових відносин, а також члени сім’ї цієї посадової особи;
здійснення контролю за юридичною особою – володіння безпосередньо або через пов’язаних осіб часткою (паєм, пакетом акцій), що становить не менш як 20 відсотків статутного капіталу юридичної особи, або управління найбільшою кількістю голосів в органі управління юридичної особи. Для фізичної особи загальна сума володіння часткою статутного капіталу юридичної особи (голосів в органі управління) визначається як загальний обсяг корпоративних прав, що належать такій фізичній особі, членам її сім’ї та юридичним особам, що контролюються такою фізичною особою або членами її сім’ї;
… Інші терміни вживаються в цьому Законі у таких значеннях:
термін “пов’язані особи” – у значенні, наведеному в Податковому кодексі України;».
Проте, термін «пов’язані особи» – у значенні п.п. 14.1.159 Податкового кодексу України значно ширше і відрізняється від положень, попередньо визначених у 2 статті Закону Про фінансово-кредитні механізми. Є незрозумілим яке саме значення терміну «пов’язані особи» має бути застосоване у правовідносинах між управителем фонду фінансування будівництва та забудовником.
Також, слід зауважити, що Закон України № 2518-ІХ не містить жодних обмежень в укладенні договорів між девелопером та забудовником, що надає девелоперам необґрунтовані переваги в порівнянні з іншими учасниками відносин у сфері фінансування будівництва об’єктів нерухомості.
Окремих роз’яснень потребує і норма Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» щодо застосування гарантійної частки у правовідносинах між управителем ФФБ та забудовником.
Виникає питання щодо добровільності визначення гарантійної частки шляхом домовленості або відсутності домовленості про визначення гарантійної частки між управителем фонду та забудовником на договірних засадах.
Враховуючи вищенаведене, просимо надати роз’яснення норм Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 р. № 2518-ІХ щодо:
- застосування терміну «пов’язані особи» у правовідносинах між управителем ФФБ та забудовником;
- добровільності визначення гарантійної частки у правовідносинах між управителем ФФБ та забудовником на договірних засадах.
Поділитися: 