Представляючи інтереси компаній – управителів фондів фінансування будівництва (ФФБ), генеральний директор FIMA Вікторія Волковська взяла участь у Міжвідомчій робочій групі з питань сприяння постраждалим інвесторам у добудові об’єктів незавершеного житлового будівництва, чергове засідання якої відбулося 21 вересня.

Серед головних питань, які обговорили учасники групи, були проблемні питання добудови об’єктів незавершеного житлового будівництва, шляхи їх вирішення, а також сприяння постраждалим інвесторам.

Зокрема, учасники закцентували увагу на необхідності нормативного визначення  критеріїв віднесення об’єктів будівництва до «проблемних» або «довгобудів» та законодавчого врегулювання можливості застосування до об’єктів незавершеного житлового будівництва поняття «будівельна амністія».

Крім того, учасники засідання обговорили можливості створення дієвого механізму щодо запобігання зловживань забудовників при продажу майнових прав на об’єкт нерухомості, зокрема, шляхом створення «Державного Реєстру прав на об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості.

Також міжвідомча група розглянула можливості застосування механізмів зміни управителів ФФБ в рамках існуючого законодавства, зокрема, визначення кола суб’єктів таких правовідносин та зацікавлених осіб.

Користуючись можливістю, FIMA надала членам Міжвідомчої робочої групи свої пропозиції стосовно вирішення окремих проблемних питань добудови незавершених об’єктів.

Так, в асоціації погоджуються, що законопроект, презентований пані Оленою Шуляк, дуже потрібен і повинен врегулювати відносини між забудовниками та інвесторами, захистити інтереси інвесторів, а також посилили відповідальність забудовників за невиконання договірних умов.

Пропозиції ж щодо створення Державного Реєстру прав на об’єкти нерухомості – мабуть саме головне, першочергове завдання і має стати дієвим механізмом захисту прав інвесторів.

Також, з урахуванням двадцятирічного, як позитивного, так і негативного досвіду застосування цих механізмів та взаємовідносин між довірителями (інвесторами), управителями та забудовниками, сьогодні дуже важливо наступне:

внести доповнення/уточнення до Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» – вдосконалити механізми контролю за діяльністю забудовників та більш чітко врегулювати процедуру заміни забудовника, оскільки на практиці виникають складнощі з дозвільною документацією та правами на землю.

Сьогодні в Законі передбачено, що місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад застосовують до забудовників, що порушують свої зобов’язання, заходи впливу, проте, повноваженнями ці органи, фактично не наділені.

Найближчим часом бажано внести доповнення до діючого Закону про фінансово-кредитні механізми:

1) вимоги до договору між забудовником та управителем ФФБ доповнити істотними умовами, а саме:

• передбачити в договорі зобов’язання забудовника щодо передачі управителю право власності на предмет іпотеки у разі виникнення ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем;
• надати управителю право вимагати передання всієї дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта, введення його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передання об’єктів інвестування установникам;

2) у випадку не виконання/неналежного виконання забудовником встановлених Законом та договором вимог щодо проведення розрахунків та передання документів, управитель може встановити право користування земельною ділянкою, належною на праві власності забудовнику, для забудови (суперфіцій) на підставах, визначених Земельним кодексом України;

3) передбачити, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі рішення суду.

Окремо слід вирішити питання, яким чином убезпечити покупців (інвесторів) ще непобудованого об’єкту, коли вони придбавають майнові права на пряму у забудовника. Така можливість передбачена статтею 4 ЗУ Про інвестиційну діяльність і статтею 656 Цивільного Кодексу. Проте, за умови прямих продажів  відсутні механізми контролю за ходом будівництва.

Щодо питань банку «Аркада». На нашу думку, єдиним шляхом для вирішення проблем «Аркади» має бути механізм заміни управителя, який передбачено діючим законодавством. Новий управитель має взяти на себе управління коштами, пошук фінансових ресурсів та добудову незавершених об’єктів.

В нашій професійній спільноті управителів ФФБ вже є приклади, коли проблеми  ФФБ банку, який був визнаний неплатоспроможним, перебирали на себе небанківські управителі ФФБ і продовжували будівництво (банки «Дністер», «Артем», «Укрпромбанк», «Український професійний банк»).

Проте, на думку FIMA, подібні «експерименти» потребують не тільки ретельного контролю з боку державних органів регулювання та місцевої влади, а й їх сприяння у вирішенні проблемних питань. І тій компанії, яка стане новим управителем ФФБ «Аркади» необхідна підтримка з боку регуляторів. Необхідно одразу прийняти те, що новий управитель, перебравши на себе проблемний ФФБ, певний проміжок часу не може виконати нормативи, резерви, тощо. І без підтримки та індивідуального підходу, в тому числі прийняття окремих рішень,  новому управителю буде доволі складно добудувати об’єкти.

Нагадаємо, 12 серпня 2020 року постановою Кабміну була створена робоча група. Співголовами Міжвідомчої робочої групи є перший заступник міністра розвитку громад та територій Василь Лозинський та заступник міністра внутрішніх справ Антон Геращенко.

На першому засіданні учасники групи домовились напрацювати нову законодавчу базу, яка вирішить відразу дві проблеми – гарантування захисту інвесторам вкладених  у будівництво коштів та добудову закинутих об’єктів.

Поділитися: