Представники FIMA взяли участь у круглому столі «Впровадження ескроу-рахунків та проектного фінансування житлового будівництва», який відбувся 24 лютого в режимі відеоконференції на платформі ZOOM.
У круглому столі взяли участь 85 осіб. Серед них – народні депутати, представники органів нагляду та контролю, учасники ринку нерухомості та фінансового ринку.
Учасники обговорили перспективи та доцільність запровадження рахунків умовного зберігання (ескроу) при будівництві, зміни до закону про фінансово-кредитні механізми при будівництві житла (законопроект № 4247, зареєстрований у Верховній Раді народним депутатом Олександром Дубінським), а також можливість використання ескроу-рахунків та проектного фінансування.
Учасники круглого столу відверто ділилися своїми думками, досвідом, дискутували.
Генеральний директор FIMA Вікторія Волковська у своєму виступі, перш за все, звернула увагу учасників обговорення на те, що, не зважаючи на дії окремих осіб, завдяки саме компанії – управителю ФФБ, кошти інвесторів (довірителів) об’єктів «УкрБуду» збережені і на сьогодні відновлено будівництво усіх об’єктів цього забудовника.
Також В. Волковська нагадала, що в Україні інвестування та фінансування житлового будівництва, може здійснюватися через наступні фінансові механізми:
– фонди фінансування будівництва – (на них припадає 6% будівництва житлової нерухомості),
– фонди операцій з нерухомістю – 0%,
– інститути спільного інвестування – 70%,
– шляхом емісії цільових облігацій підприємств – 2%.
Крім того, на практиці забудовники використовують так званий прямий продаж квадратних метрів (22 %).
Також гендиректор FIMA розповіла про механізми фінансування будівництва житлових об’єктів в інших державах.
Так, у Німеччині інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою, яка контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіка виконаних робіт.
В Італії інвестор укладає договір із забудовником, який повинен отримати поручительські гарантії від банку, страхової компанії або фінансового посередника на забезпечення виконання ним своїх зобов’язань. Гаранти повинні бути членами Фонду солідарності покупців об’єктів незавершеного будівництва (при Міністерстві економіки і фінансів).
У Франції практикують угоду про купівлю-продаж нерухомості у майбутньому стані готовності. За умовами договору, забудовник зобов’язаний надати фінансову гарантію завершення будівництва, яка надається банком або страховою компанією.
У Польщі механізм придбання житла схожий до німецького, де під кожен конкретний об’єкт будівництва відкривається окремий рахунок, на якому акумулюються кошти покупців. Частина суми заморожується, що дозволяє повернути гроші інвесторам або покупцям, якщо вони відмовляться від житла.
«Досвід європейських країн доводить – вони користуються виключно одним інструментом фінансування будівництва, що дозволяє їм уніфікувати підходи та довести законодавство, що регулює фінансування будівництва, а, відповідно, і контроль з боку держави до досконалості», – зауважила В. Волковська.
В той же час Україна, як було сказано вище, використовує декілька механізмів та інструментів інвестування та фінансування житлового будівництва. Проте тільки Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (про ФФБ) встановлює чіткі та зрозумілі правила і базується на законодавстві Німеччини та Польщі.
Що стосується змін, запропонованих законопроектом № 4247, то В. Волковська висловила декілька своїх зауважень.
По-перше, рахунок умовного зберігання (ескроу) – аналогічний, по суті, рахунку вже передбаченому нормами статті 2 Закону про ФФБ.
По-друге, норма щодо використання коштів ФФБ та ФОН лише для спорудження відповідного об’єкта будівництва міститься в статті 11 Закону про ФФБ.
По-третє, запропоноване у законопроекті страхування цивільно-правової відповідальності здорожчає об’єкт інвестування для кінцевого споживача. Окрім того, на думку В. Волковської, слід впорядкувати процедуру контролю страховика за діяльністю забудовника, яка б виключала штучне затягування процесу будівництва.
І, нарешті, зауваження щодо відкриття у банках саме рахунків ескроу. Перш за все, за словами гендиректора FIMA, слід опрацювати та прийняти НПА, які б встановлювали процедуру здійснення перевірки банком права забудовника на одержання коштів, кваліфікаційні вимоги до працівників банку, які здійснюватимуть перевірку, та порядок оскарження дій, прийнятих банком.
У підсумку В. Волковська виділила декілька кроків, які потрібно виконати з метою захисту прав інвесторів:
1. Більш чітко визначити механізми фінансування будівництва, як це зроблено в інших європейських країнах.
2. Вдосконалити механізм контролю за діяльністю забудовників, а також процедуру заміни забудовника.
3. Прийняти державні програми фінансування житла.
Презентація FIMA (Завантажити)
Поділитися: 