Однією з багатьох обіцянок чинного Президента країни була «доступна» іпотека під ставку 10% і нижче. А втім, не зважаючи на те, що облікова ставка була знижена до рекордного за всю історії країни та трималась на рівні 6% понад півроку, населення так і не відчуло суттєвої кореляції між макроекономічними процесами та реальною вартістю грошей. Ціна на іпотечні кредити хоч і знизилась до рівня 13-14% річних, все одно залишилась недоступною для більшості категорій громадян.
Проте політична обіцянка все ж таки буде виконана: цього року влада пообіцяла запустити іпотечні програми під 5% і 7% для населення з не високими доходами. Ще наприкінці грудня Мінфін створив «Українську фінансову житлову компанію», яка буде реалізовувати обіцяну «дешеву» іпотеку. Український капітал розбирався, як буде працювати Установа.
Що відомо про нові програми
Наприкінці грудня Міністерство фінансів повідомило про створення чергової державної компанії — Укрфінжитло. Увагу привернуло те, що анонс супроводжувався гучною обіцянкою — у 2021 році громадяни зможуть придбати житло по лізинговим та іпотечним програмам 5% та 7% відповідно. Щодо інших деталей програми: їх поки небагато. Зокрема сказано, що пріоритет у лізингових програмах буде надаватись військовослужбовцям.
Що стосується самих умов, то для іпотечного кредитування потрібно буде внести 20% мінімальний перший внесок, а максимальний строк кредиту буде 20 років. Сума іпотеки обмежуватиметься на рівні 2 млн грн. Лізингова програма буде з 0-вим першим внеском, кредит також може надаватись на 20 років.
Мінфін у презентації Держбюджету прогнозував, що завдяки цим програмам понад 30 тисяч родин будуть забезпечені житлом. Ані вимог до позичальників, ані інших подробиці не повідомляється. За словами джерел «Українського капіталу» в ОП, нині рамка програми все ще не погоджена, тому відповідно вона поки й не розголошується.
Ніколи такого не було, і от знову
Іпотека є традиційно проблемною темою протягом багатьох років. Влада вже не раз намагалась обійти макроекономічні реалії та впровадити доступну іпотеку коштом державних програм. Останній такий приклад створення Державної іпотечної установи. Коротко результати роботи відомства можна описати так: гроші на відомство витрачені суттєві, а от іпотека доступною так і не стала.
Мільярди гривень установи були втрачені у неплатоспроможних банках, які використовували ліквідність установи у власних комерційних інтересах, що очевидно мало корупційний характер. Не виключено, що схожа доля чекає і на нове відомство. Втім зараз там запевняють, що компанія навіть приноситиме прибуток.
«Ми — акціонерне товариство, і наша мета — отримувати прибуток, Укрфінжитло повинно бути прибутковим. Наша задача — використання акціонерного капіталу, перетворення його у фінанси, здійснення рефінансування банків, учасників програм, які видають іпотечні кредити на визначених державних умовах.
За умови, що ми будемо викупати в банку такі кредити, залишаючи їм частину доходу для покриття затрат та управління ризиком», — так прокоментував у інтерв’ю для НВ питання механізму роботи організації голова новоствореної компанії Василь Шкураков.
Якщо враховувати те, що навіть держава запозичує на внутрішньому ринку кошти під 10-11% річних, реальна вартість іпотеки 14-15%, а кредитувати Укрфінжитло планує під 5-7%, то залишається загадкою те, як компанія буде цього досягати. При чому компанія має намір кредитувати не самих платоспроможних клієнтів, яким не доступні банківські продукти.
Як програма змінить ринок
Наразі експертам важко прогнозувати те, наскільки програма може змінити ринок. Причина в тому, що фінальні умови програми ще не затверджені. Але окремі експерти відмічають, що такі програми сьогодні потрібні, оскільки вони, за націлені на менш захищені верстви населення, яким банківські кредити просто не доступні», каже Віталій Годун із «Укргазбанку». З огляду на збільшення кількості заявок у його фінустанові, попит на доступну іпотеку може бути досить високим.
Це підтверджується і відповідною статистикою. Після суттєвого зниження облікової ставки, іпотечні кредити стали більш популярними. У грудні НБУ повідомив, що за результатами опитування банків, у жовтні 2020-го року було видано 662 кредити на загальну суму 491 млн грн. Це найвищий місячний показник, починаючи з грудня 2018 року, (період, із якого проводиться відповідне опитування Національного банку). У порівнянні з жовтнем 2019 року обсяг видачі нових іпотечних кредитів збільшився на 82%.
Обсяги іпотечного кредитування за січень-жовтень 2020 року
«Величезним» та «нереалізованим» називає потенціал іпотеки в Україні Катерина Личана з АТ «КБ «ГЛОБУС». Для порівняння вона наводить дані про співвідношення іпотеки до ВВП в різних країнах. Так, якщо у Франції та Німеччині іпотека становить 50% від ВВП, а у Польщі 21,8% від ВВП, то в Україні в понад 70 та 31 разів менше — лише 0,7%.
За таких умов важливим фактором успіху Установи буде її щорічне фінансування, що багато в чому залежить від політичної волі.
«Середній строк кредиту, до слова, сьогодні 12-14 років — люди намагаються погасити позику якомога скоріше. Однак їм важливо мати запас часу та розуміти фінансові умови, а не залежати від намірів уряду фінансувати чи не фінансувати профільну компанію», — каже експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Вона також застерігає, аби новостворене відомство не стало банком фінансування окремих гравців. Тоді у покупця можуть бути зв’язані руки, тому що установа може видавати гроші на покупку в окремих забудовників. Експертка наголошує, що потрібно зрозуміти, як механізм буде працювати в реальному житті. І така проблема дійсно може бути, адже програма буде стосуватись лише первинного ринку житла.
Поділитися: 