Колонка Дмитра Кравченка, Голови Ради Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) порталу Stockworld.
Останнім часом регулятори фінансового ринку та депутати Верховної Ради проявляють безліч законотворчих ініціатив, що стосуються інструментів фінансування будівництва. Новації з точки зору захисту інвесторів в нерухомість – це правильно, проте помилково вважати, що головна проблема у фондах фінансування будівництва. Сьогодні всіх хвилює одне – недобудови наступають.
За логікою? інвесторів захищати треба не від недобудов, а від недоброчесних забудовників. Проте ми пішли найбільш дивним шляхом. Пропонується посилити регулювання не забудовників, а Фондів управління будівництвом (ФФБ) і Фондів операцій з нерухомістю (ФОН).
Коротко згадаю про ФОНи. Вони прийшли до нас з польського законодавства як інструмент для пенсійних фондів, за допомогою якого вони можуть інвестувати у нерухомість. Об’єкт будується за кошти пенсійного фонду, потім він залишається в користуванні чи продається. Важливо, що в Україні цей механізм не використовується.
ФФБ у нас існують, проте на їх долю перепадає лише 6% від загальної кількості продажу! При цьому більшість ринку нерухомості навряд чи взагалі чули про існування такого виду фінансування.
Зарегулювання ФФБ – це не рішення проблеми. Першоджерело проблем – не ФФБ, а завжди один і той самий елемент – забудовник. Хто не добудоває об’єкти – ФФБ чи забудовник? Хіба ФФБ видає дозвіл на будівельні роботи, приймає об’єкт в експлуатацію та слідкує за дотриманням архітектурних норм? Якщо взяти ФФБ, то в нього лише два напрямки грошей – гроші довірителів передаються забудовнику. Вкрасти гроші там неможливо. Так що там ще регулювати? Чому вся увага йде саме на ФФБ: будуть менше захищатися чи потрібно кимось пожертвувати? Чи може тому, що на сьогодні всі інструменти фінансування, крім ФФБ, націлені виключно на забезпечення потреб забудовника, а не інвестора?
На мій погляд, будь-яке посилення регулювання повинно враховувати, наскільки воно збільшує витрати учасників ринку, кінцеву ціну для інвестора і аналізувати в якому стані знаходиться сектор економіки, який зазнає «регуляторного пресу».
Треба усвідомлювати, що будівництво також відчуває карантин, зміни курсу гривні та знаходиться в стані економічного спаду, при чому не як усі інші, а достатньо сильного. Будівництво житла сильно залежить від інших галузей економіки. Туди потрапляють гроші не зовнішніх інвесторів, а фінансуються надлишки, зароблені в інших секторах економіки в базові активи – свою нерухомість, дім, квартиру.
Зараз в країні все всюди падає. Будівельна галузь втратила «Укрбуд», «Аркаду», ряд регіональних компаній. І ще не всі впали. Але можуть не витримати й впасти. Всі думають, як пережити черговий місяць. Та що там місяць, один день з плюсовим результатом – вже перемога. І в цей момент починається «да здравствует революция!», давайте щось запровадимо.
Проте залишається одне важливе запитання – а що держава зробила для забудовника? Щоб запустити будівництво і не було недобудов потрібна іпотека. Де вона? Зараз банківське іпотечне кредитування йде під 100% резервування. А житло повинно бути доступним. Для цього потрібне доступне кредитування не під 26%, а максимум під 5%. В решті-решт державі потрібно утилізувати мертву гривню, й так, щоб не було інфляції. І це непогане рішення, бо на 70% при будівництві використовується матеріал, вироблений в Україні: бетон, цегла, метал, пісок, ракушняк, граніт. Ось і вся монетарна політика.
Реформа заради реформи – це прекрасно. А що далі? Питання не у впровадженні реформи, а до чого вона призведе. На що сподіваємося в підсумку? Ми бажаємо додаткового росту вартості квадратного метру? Додаткового скорочення пропозицій? Монополізацію ринку, тому що всі дрібні та середні забудовники зникнуть, а залишиться 5-10 великих будівельних компаній в Україні? Граємо в монополію? Збільшуємо прозорість? Ні. Це лише можливість додаткового зарегулювання. А навіщо це робити? Відповідь очевидна – для того, щоб було більше можливостей взяти хабаря. А все інше лише неочевидні преференції, які приховуються нібито за благом для держави і народу.
P.S. Журналистке CNN как-то рассказали про одного очень старого еврея, который вот уже многие-многие годы каждый день, по два раза на дню ходит молиться к Стене Плача. Она решила побеседовать с ним. И когда она пришла к Стене Плача, то сразу увидела его, медленно идущего маленькими старческими шажками к святому месту. – Простите, сэр, меня зовут Ребекка Смит, я из CNN. Как вас зовут? – Моисей Файнберг, — ответил он. – Скажите, сэр, сколько лет вы уже ходите сюда, к Стене Плача, молиться? – Да уже лет 70, не меньше. – 70 лет! Это потрясающе! А скажите, что вы просите у Бога? – Я прошу мира между христианами, евреями и мусульманами. Чтобы не было войн и ненависти между людьми. Молюсь, чтобы дети наши в безопасности выросли в людей, любящих друг друга и отвечающих за свои поступки. Я прошу у Бога, чтобы политики всегда говорили правду и ставили интересы народа выше собственных. – И какие у вас ощущения после 70 лет просьб? – Ощущение, что я говорю со стеной!
Поділитися: 