Еліта-Центр, УкрБуд, Аркада та безліч інших менш гучних випадків, суттєво впливають на настрої інвесторів в нерухомість. І навіть зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами не сприяє активізації інвесторів у житлову нерухомість.
Мабуть причина – у безлічі механізмів фінансування будівництва, які не врегульовані законодавством і які держава не може контролювати.
Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначає, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Крім того, забудовники використовують на практиці попередні договори, інвестиційні договори та договори купівлі-продажу майнових прав. Постає питання: а чи не забагато механізмів, і чи може бодай хтось здійснювати контроль за виконанням умов укладених договорів? Мабуть відповідь очевидна – ні.
Європейський досвід
Якщо проаналізувати досвід європейських країн, то очевидним є те, що всі ці країни використовують по одному інструменту фінансування будівництва. В європейських країнах вони різні. Так, наприклад, в Німеччині інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою, яка контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіка виконаних робіт.
В Італії інвестор укладає договір із забудовником, який повинен отримати поручительські гарантії від банку, страхової компанії або фінансового посередника на забезпечення виконання ним своїх зобов’язань. Гаранти повинні бути членами Фонду солідарності покупців об’єктів незавершеного будівництва (при Міністерстві економіки і фінансів), який формується за рахунок обов’язкових внесків компаній, які надають забудовникам поручительські гарантії і метою створення якого є виплата компенсації інвесторам незавершеного будівництва.
Основним видом договорів про залучення коштів на будівництво житла у Франції є угода про купівлю-продаж нерухомості у майбутньому стані готовності. За умовами договору забудовник зобов’язаний надати фінансові гарантії завершення будівництва, які надаються банком або страховою компанією у формі гарантії компенсації або гарантії завершення будівництва. Крім того, стандартною практикою є страхування прихованих дефектів об’єкта терміном до 10 років.
У Польщі діє схожий до німецького механізм придбання житла, де під кожен конкретний об’єкт будівництва відкривається окремий рахунок, на якому акумулюються кошти покупців, і таким чином відбувається контроль за цільовим використанням коштів. Крім того, частина суми заморожується, що дозволяє частково повернути гроші інвесторам або покупцям, якщо вони відмовляться від житла або матимуть бажання поміняти квартиру з більшою площею на меншу. Перед перерахуванням грошей з рахунку банк перевіряє рівень готовності кожного з етапів будівництва. Банк здійснює остаточний розрахунок з забудовником лише після отримання копії нотаріально засвідченого документа про передання права власності на житло покупцю.
Використання єдиного механізму для кожної країни дозволяє уніфікувати підходи та довести законодавство, що регулює фінансування будівництва, а відповідно і контроль з боку держави до досконалості.
Чи може використати Україна наявний європейський досвід і чи є реальні механізми захисту інвестицій?
В 2003 році Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який базувався на досвіді Німеччини та Польщі в підходах фінансуванні житлового будівництва. І на сьогодні Закон про фінансово-кредитні механізми, є фактично єдиним законом, що встановлює чіткі та зрозумілі правила при фінансуванні житла та захисту прав інвесторів.
Законом передбачено чималий ряд запобіжників, які мінімізують ризики при виконанні всіма суб’єктами системи ФФБ своїх обов’язків. Так, відповідно до Закону, встановлюються обмеження щодо права довірчої власності управителя.
| «Стаття 8. Обмеження права довірчої власності управителя
Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя, встановлені установником управління майном у договорі управління майном: · управитель не може доручити здійснення управління майном іншим особам та зобов’язаний здійснювати управління майном особисто; · управитель не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним у договорі управління майном; · управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання установниками управління майна своїх зобов’язань, передбачених договором про участь у ФФБ; · управитель не може вимагати від установника управління майна виконання всіх своїх зобов’язань у разі, якщо управитель не виконує свої зобов’язання за договором управління майном; · управитель не може встановлювати обов’язкові для установника управління майна умови, з якими останній не мав можливості ознайомитися перед укладенням договору управління майном, за винятком норм, встановлених законодавством; · інші обмеження, встановлені законом або договором управління майном.»
|
Законом визначено особливості забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором перед управителем фонду, а саме встановленням іпотеки та зобов’язанням забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем.
| «Стаття 10. Особливості забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором перед управителем фонду
Виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону. В договорі має бути передбачене зобов’язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем. За кожним об’єктом будівництва забудовник та управитель укладають: · договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами; · договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем. У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва. У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.» |
Крім того, Законом визначено, що забудовник визначає ціну, але при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
| «Стаття 11. Створення ФФБ
… Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, споживчі властивості об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.»
|
Також Закон зобов’язує укладати договір про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого НКЦПФР. Крім того до договору про участь у ФФБ додаються: правила ФФБ; графічне зображення схеми будівельного плану об’єкта інвестування; стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті інвестування; перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті інвестування; стислий перелік робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті будівництва та прибудинковій території.
| «Стаття 14. Порядок укладання договору про участь у ФФБ
Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. … До договору про участь у ФФБ додаються: · правила ФФБ; · графічне зображення схеми будівельного плану об’єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об’єкта інвестування на поверсі; · стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті інвестування; · перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті інвестування з наступною його передачею довірителеві; · стислий перелік робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті будівництва та прибудинковій території; · перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті будівництва з наступною його передачею експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників будинку. · За вимогою довірителя управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити довірителя або на вимогу довірителя надати йому копії отриманих від забудовника документів з даними про: · забудовника та об’єкт будівництва: · документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника у відповідності з вимогами законодавства; · документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою або право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об’єкта будівництва; · документ, що дає право на виконання будівельних робіт, отриманий відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності; · ліцензію підрядної організації.»
|
Закон встановлює обмеження щодо початку відкриття фінансування, а саме лише після отримання забудовником документа, що дає право на виконання будівельних робіт, відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності.
| «Стаття 16. Фінансування будівництва з використанням отриманих в управління коштів.
… Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ може здійснюватися управителем лише після отримання забудовником документа, що дає право на виконання будівельних робіт, відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності.»
|
Управитель, відповідно до Закону, повинен формувати оперативний резерв, для розрахунків із довірителями, а після введення об’єкту в експлуатацію перераховує його забудовнику, що також є певною гарантією виконання зобов’язань забудовником.
| «Стаття 17. Оперативний резерв
Кошти оперативного резерву, сформованого управителем відповідно до встановлених обмежень за рахунок отриманих в управління коштів, управитель використовує для виконання таких операцій: виплата довірителям коштів з ФФБ; перерозподіл отриманих в управління коштів між об’єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об’єкта інвестування. Розмір оперативного резерву банк-управитель визначає самостійно. Управитель, який не є банківською установою, визначає розмір оперативного резерву відповідно до нормативів, встановлених у нормативно-правових актах відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя. Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об’єктом будівництва, на окремих рахунках ФФБ, є строковими коштами, які після введення цього об’єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику у порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику у повному обсязі.»
|
Крім цього управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника. У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору він має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначені цим Законом.
| «Стаття 18. Контроль виконання зобов’язань за договором
Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев’яносто днів. У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв’язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначені цим Законом. Забудовник зобов’язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором. У разі порушення забудовником строків спорудження об’єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов’язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов’язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.»
|
І це далеко не всі запобіжники при виконання зобов’язань суб’єктами системи ФФБ.
Інвестору також важливо, яким чином Держава захищає його інвестиції. І тут потрібно розуміти, що жоден механізм, що передбачає прямі договори із забудовником, не здатен захистити інвестиції. Адже у разі банкрутства забудовника всі його кошті, включаючи інвестиції покупців, підуть на погашення його зобов’язань.
Дещо інша ситуація при використанні системи ФФБ, де кошти інвесторів обліковуються на окремому рахунку, тобто окремо від коштів управителя та забудовника. І у разі їх банкрутства ці кошти не підуть на погашення зобов’язань управителя або забудовника, а будуть використані новим управителем для продовження будівництва.
| «Стаття 23. Заміна управителя ФФБ
За рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням довірителів ФФБ або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв’язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФФБ може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону, у порядку, визначеному Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. До нового управителя переходять усі права та обов’язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника. В разі ліквідації управителя ФФБ кошти на рахунку ФФБ не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються виключно на задоволення вимог довірителів до управителя ФФБ згідно з Правилами ФФБ.»
|
Отже, фактично на сьогодні єдиним Законом, який встановлює права та обов’язки всіх суб’єктів в системі ФФБ а також механізми мінімізації ризиків довірителя при використанні цього механізму є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», разом з тим існує нагальна потреба у його вдосконаленні.
По-перше, потрібно більш чітко врегулювати процедуру заміни забудовника. Оскільки на сьогодні на практиці виникають складнощі з дозвільною документацією та правами на землю.
По-друге, потребує вдосконалення механізм контролю за діяльністю забудовників.
Так, в Законі передбачено, що місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад забезпечують застосування до забудовників, що порушують свої зобов’язання, встановлені законом та договором з управителем ФФБ, заходів впливу в межах та порядку, визначених законодавством, разом з тим такими повноваженнями зазначені органи фактично не наділені.
| «Стаття 24. Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ і забудовників
… Нагляд за діяльністю забудовників здійснюють місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених законом. Метою нагляду та регулювання діяльності забудовників є контроль за дотриманням забудовниками вимог цього Закону та інших актів законодавства у сфері будівництва. Основними напрямами нагляду та регулювання діяльності забудовників є контроль за дотриманням забудовником зобов’язань, встановлених законом та договором з управителем ФФБ, у тому числі за дотриманням зобов’язань стосовно: організації спорудження об’єкта будівництва; ведення за кожним об’єктом будівництва звітності за встановленою законодавством формою та регулярного її надання управителю; заборони укладання за одним об’єктом будівництва договорів з різними управителями ФФБ. Місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад забезпечують застосування до забудовників, що порушують свої зобов’язання, встановлені законом та договором з управителем ФФБ, заходів впливу в межах та порядку, визначених законодавством.»
|
Юрій Берестовський, заступник генерального директора FIMA
Поділитися: 