Ознайомившись та опрацювавши проект Закону №4247 «Про внесення змін до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо встановлення порядку фінансування об’єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів», Асоціація з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) разом зі своїми членами – управителями ФФБ підготувала та направила у Комітет з питань фінансів, податкової та митної політики листа, у якому зазначила наступне.

Законопроект №4247 містить позитивні пропозиції, проте, викликає низку питань, які, на нашу думку, потребують розгляду ще до першого читання проекту Закону.

1. Щодо рахунку умовного зберігання (ескроу). Відкриття аналогічного по суті рахунку вже передбачено нормами чинного Закону (ст.2 Закону).

2. Законопроєктом запропоновано використання ФФБ та ФОН лише для спорудження відповідного об’єкта будівництва. Така норма вже міститься в статті 11 чинного Закону про фінансово – кредитні механізми.

3. Проект містить зобов’язання забудовника укласти договір страхування цивільно-правової відповідальності. Оскільки витрати на страхування будуть покладені на кінцевого споживача, необхідно визначити, як вони вплинуть на вартість об’єкта інвестування. Окремо, у випадку запровадження страхування цивільно-правової відповідальності, слід впорядкувати процедуру контролю страховика за діяльністю забудовника.

4. Проект містить нововведення щодо фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ поетапно. Фінансування кожного наступного етапу будівництва здійснюється після повного закінчення робіт попереднього етапу. Подібну норму необхідно передбачити в інших законах та підзаконних нормативно-правових актах із визначенням більш детального та дієвого механізму такого фінансування. Окремо слід передбачити, що управителі ФФБ також фінансують закупівлю матеріалів, сантехнічного, ліфтового обладнання, тощо. 

5. З метою фінансування відповідного етапу банк, в якому відкритий рахунок тимчасового зберігання (ескроу) ФФБ, перевіряє наявність у забудовника права на одержання коштів. Така вимога потребує прийняття нормативно-правових актів, які б встановлювали процедуру здійснення перевірки права забудовника на одержання коштів з боку банків; кваліфікаційні вимоги до працівників банку, які здійснюватимуть перевірку, їхні повноваження та які саме рішення може прийняти банк за результатами такої перевірки, які саме дії має право вчинити/утриматись від вчинення дій; порядок оскарження дій, прийнятих банком за результатами перевірки рішень.

Також, для забезпечення фактичного контролю за ходом будівництва з боку банків необхідно передбачити їх готовність до збільшення штату співробітників, розробки специфічних правил контролю за ходом будівництва, а також витрат на здійснення такого контролю, що призведе до здорожчання вартості для кінцевого споживача. Те ж саме і для страхових компаній. Окрім того, у Законі про страхування слід передбачити і визначити яка саме цивільно-правова відповідальність забудовника має бути застрахована.

Проте, на думку FIMA, для розгляду зазначеного законопроекту №4247 перш за все необхідно знайти відповідь на питання: що буде з поточними рахунками, з рахунками умовного зберігання (ескроу) в разі визнання банку, в якому відкриті такі рахунки, неплатоспроможним.

Хочемо звернути увагу на те, що Банк «Аркада», який здійснював свою діяльність саме як управитель ФФБ та ще 17 банків, які, маючи рахунки управителів ФФБ, були визнані неплатоспроможними. При тому, відповідно до статті 26 Закону України Про систему гарантування вкладів, якою наведено, що в разі ліквідації банку, кошти, розміщені на рахунках ФФБ не включаються до ліквідаційної маси, відшкодування коштів, переданих банкам в довірче управління, не відбулося. В той же час, нажаль, зміни, запропоновані законопроектом №4247, жодним чином не врегульовують діяльність банків-управителів ФФБ і, в результаті, усі вони ризикують стати «Аркадами».

Беручі до уваги те, що метою законопроекту №4247 є захист прав громадянина, який інвестує в житлове будівництво, слід врахувати, що в Україні інвестування та фінансування житлового будівництва може здійснюватися не тільки через фонди фінансування будівництва, а й через інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств та правом укладати договори безпосередньо між забудовником та інвестором (так звані «прямі договори»).

На даний час загальний обсяг об’єктів житлового будівництва фінансується: через ІСІ – 70%; прямі договори із забудовником – 22%; через ФФБ – 6%, через емісію цільових облігацій – 2 %.

Слід додати, що діючим Законом Про фінансово-кредитні механізми доволі чітко регламентуються порядок формування відносин між управителем фонду, довірителями та забудовником від початку залучення коштів до моменту отримання довірителями введеної в експлуатацію нерухомості у приватну власність. На відміну від інших учасників процесу, в тому числі банків, які виступають управителями ФФБ, до небанківських («класичних») управителів ФФБ законодавчо встановлені чіткі норми/вимоги щодо їх створення, діяльності, визначений конкретний механізм втілення цих норм та вимог в господарській діяльності, це добре доводить ситуація, яка склалася із забудовником «Укрбуд», коли управитель ФФБ захистив кошти інвесторів і вже з іншими забудовниками продовжив будівництво об’єктів.

Відповідно до пояснювальної записки до законопроекту при його розробці використовувався найкращий досвід європейських країн, таких як Німеччина, Франція, Італія, Польща, які вже давно впоралися із  проблемами недобудов та довгобудів, і в яких випадки із «заморожуванням» будівництва є поодиноким виключенням. Разом з тим в зазначених європейських країнах, на відміну від України, існує лише по одному механізму фінансування будівництва. 

Використання єдиного механізму для кожної країни дозволяє уніфікувати підходи та довести законодавство, що регулює фінансування будівництва, а відповідно і контроль з боку держави до досконалості. І, якщо основною метою  законопроєкту   є   захист прав громадянина, який інвестує в будівництво нового житла, вважаємо, що сьогодні врегулювання потребують питання контролю та нагляду за будівництвом та забудовниками.

Окремо, зі своєї сторони, ми пропонуємо в Законі України «Про фінансово- кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вдосконалити механізми контролю за діяльністю забудовників та врегулювати процедуру заміни забудовника, оскільки на практиці, виникають складнощі з дозвільною документацією та правами на землю, що перешкоджає реалізації кінцевої мети залучення коштів – закінчення будівництва та введення його в експлуатацію при заміні забудовника (пропозиції додаються).

Також неможливо обминути тему діяльності самих забудовників та контролю і нагляду за ними. Так, Закон визначає, що нагляд за діяльністю забудовників здійснюють місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених Законом. Проте, фактично, така діяльність не здійснюється у зв’язку з відсутністю визначених законом конкретних повноважень.

Приймаючи рішення про внесення змін до Закону Про фінансово – кредитні механізми, слід ретельно проаналізувати, яка саме галузь дійсно потребує змін та посилення контролю з боку держави і які саме учасники процесу фінансування та безпосереднього будівництва залишаються поза увагою законодавства та органів контролю і нагляду.

Поділитися: