За підтримки Голови комітету з питань фінансів, податкової та митної політики панаД. Гетьманцева та завдяки активної участі Голови комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування пані О. Шуляк

24 січня 2024 року відбувся Круглий стіл на тему “Вдосконалення фінансово-кредитних механізмів забезпечення будівництва житла з метою розвитку будівельної галузі та створення умов для відбудови України”.

Під час круглого столу разом з народними депутатами України та представниками державних органів, міжнародних проектів допомоги, управителі фондів фінансування будівництва обговорили стан ринку житлового будівництва та фінансово – кредитні механізми, якими забезпечується фінансування житлового будівництва.

Учасники круглого столу зазначили, що ціни на будівельні матеріали зростають і за різних причин не всі забудовники повернулися до будівництва. Проте наявні і позитивні зміни. Так – удосконалюється будівельне законодавство, набирають обертів державні програми єВідновлення та єОселя, збільшується кількість державних реєстрацій права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Ми вдячні що під час обговорення окрему увагу було приділено механізмам фінансування будівництва. Досвід фінансування будівництва таких країн ЄС, як Італії, Німеччини, Польщі та Франції доводить, що в різних країнах застосовуються різні механізми фінансування будівництва, але для фінансування будівництва використовується лише один механізм.  На відміну від Європейських країн, в України існує велика кількість механізмів фінансування будівництва і значні відмінності у вимогах до суб’єктів, які залучають кошти для фінансування будівництва.

Зазначаючи, що фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва є найбільш прозорим та врегульованим механізмом (інструментом) залучення коштів, управителі ФФБ, які здійснюють свою діяльність відповідно до спеціального Закону і є ліцензіатами, діяльність яких контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, звернули увагу, що до них висувається більше вимог, ніж до інших інструментів фінансування будівництва, витрати на виконання яких, в кінцевому випадку, перекладаються на інвестора, збільшуючи вартість житла.

Під час обговорення, учасники круглого столу погодились, що заради зменшення кінцевої вартості житла та підсилення захисту інвесторів, існує потреба у наступних кроках по удосконаленню механізмів фінансування житла і домовились підготувати та опрацювати зміни до законодавства, які б у подальшому дозволили уніфікувати підходи та створити рівні умови для провадження діяльності всіх суб’єктів, що здійснюють фінансування будівництва.

За підсумками круглого столу, Асоціація FIMA, яка об’єднує управителів фондів фінансування будівництва пропонує:

1. На законодавчому рівні врегулювати питання щодо недоцільності нотаріального посвідчення договорів між управителем та довірителем про участь у фонді фінансування будівництва. Це дозволить уникнути різних трактувань державними органами норм Закону Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (№2518). 

2. З метою зменшення витрат інвесторів на будівництво житла та враховуючи, що все більше послуг в Україні надаються в електронному вигляді, спираючись на норми Постанови КМУ за № 596 від 13.05.2023, надати управителям ФФБ доступ до електронної системи для проведення на ім’я довірителя реєстрації обтяження речових прав та спеціального майнового права на об’єкт інвестування через електронний кабінет користувача.

3. В разі необхідності зміни забудовника на законодавчому рівні передбачити правонаступництво нового забудовника (управителя) усіх прав та усіх обов’язків у договорах, на підставі яких надавалися технічні умови, договорах про приєднання об’єкта і його інженерних мереж до магістральних та інших інженерних мереж. Це дозволить забудовнику, який прийняв об’єкт у збанкрутілого або зниклого забудовника, зосередитись виключно на виконанні будівельних робіт, мінімізувавши час та кошти на переоформлення договорів.

4. Законодавчо посилити захист прав довірителів ФФБ шляхом заборони забудовнику, у разі створення фонду фінансування будівництва, відчужувати об’єкти житлової нерухомості до їхнього створення. Така заборона забудовнику залучати кошти від фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта, будівництво якого є предметом нотаріально посвідченого договору між забудовником і управителем ФФБ, в інший спосіб, аніж через ФФБ, захистить права довірителів (інвесторів) та надасть управителю важелі впливу на забудовника.

5. З метою уникнення зловживань зі сторони забудовника, на законодавчому рівні заборонити забудовнику зменшувати попередній обсяг замовлення на будівництво без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об’єкти інвестування від управителя до установників фонду – без письмової згоди установників фонду.

6. Виключити із Закону Про фінансово-кредитні механізми (№978-IV) норму про вживання терміну «пов’язані особи» у значенні, наведеному в Податковому кодексі України. Податковий Кодекс регулює відносини у сфері справляння податків і зборів. Закон №978-IV встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла і має власне визначення терміну «пов’язана особа юридичної особи». Виключення із Закону №978-IV норми «термін “пов’язані особи” – у значенні, наведеному в Податковому кодексі України;…» дозволить уникнути правової колізії.

7. Враховуючи, що в Україні усі вимоги до статутного капіталу будь якого виду діяльності визначені у гривнях та спираючись на Директиву 93/6/ЄЕС Ради ЄС «Про адекватність капіталу інвестиційних фірм і кредитних установ», яка визначає, що інвестиційні фірми, які володіють грошима та/або цінними  паперами клієнта і які пропонують  послуги  з  виконання доручень інвесторів про фінансові зобов’язання мають початковий капітал 125 000 ЕКЮ (що дорівнює 125 000 євро), встановити для управителів ФФБ статутний капітал у розмірі  4 000 0000 (чотирьох мільйонів) гривень.

Асоціація FIMA дуже сподівається, що з метою дерегуляції діяльності управителів ФФБ та ФОН та, прагнучі реалізовувати рішення, які б надали можливість зменшити кінцеву вартість житла, наші народні депутати спільно з НКЦПФР за участі та підтримки  інших державних органів влади, які прямо або опосередковано  регулюють питання фінансування будівництва, розглянуть наші пропозиції і врахують їх при підготовці змін до законодавства.

Поділитися: